Светлана Тапинова | риэлтор-юрист | Квартиры в Москве

Квартира нравилась. Но покупать её не хотели

Продавала недавно квартиру, где собственник сделал дорогой ремонт лет 7 назад. Был существенный минус: вместе с красивой отделкой покупателю доставалась несогласованная перепланировка: кухню перенесли на место спальни, изменили расположение санузла, батарею вынесли на балкон. Такую переделку не согласуешь.

📋 Квартира и ремонт нравились многим заинтересованным покупателям. Но брать квартиру с такими переделками они не были готовы. Собственник тоже не хотел заниматься такими работами.

Цену снизили. Люди стали приходить на просмотры чаще, однако сделка не складывалась. Квартира стала доступнее по цене, но вопрос о том, что предстоит делать с перепланировкой после покупки отпугивал потенциальных покупателей.
А продать надо! Просто снижать цену, пока не купят, невыгодно для нас - так можно слишком много снизить. Что я сделала:

🛠 Я предложила собственнику сделать смету и с её помощью показать, какие расходы предстоит понести покупателю и быть готовым предложить соответствующую скидку. Собственник заинтересовался предложением. Тогда ремонтникам показали исходный план квартиры и попросили посчитать восстановительные работы.

Специалисты подготовили отчёт. Теперь можно было предметно обсуждать, какие работы могут понадобиться для возвращения квартиры к плану и во сколько они могут обойтись.

Буквально через неделю один молодой человек заинтересовался квартирой, я рассказала про отчет и передала ему для рассмотрения. Он обсудил восстановление со своими ремонтниками и дизайнером, проверил расчёт.

💬 И уже после этого покупатель предложил приобрести квартиру в существующем состоянии, если продавец уступит в цене с учётом возможных расходов на восстановление.

🤝 Продавец согласился, тк на эту скидку мы уже были готовы и квартиру продали! Скидка не узаконила перепланировку, окончательная стоимость работ могла отличаться от расчётной, но теперь покупатель представлял возможные расходы и смог предложить цену, по которой был готов принять этот риск.
Так что не всегда просто снижение цены решает вопрос, здесь мы просто грамотно преподнесли скидку и помогли покупателю решиться на сделку. И вуаля 😊

Если вам нужна консультация или помощь в решении квартирного вопроса, можете написать мне в личку.

Апартаменты дешевле квартиры. На чём именно вы экономите?

Покупатель сравнивает два объекта в одном районе. Похожая площадь, сопоставимый ремонт, кухня, санузел. Но апартаменты заметно дешевле. Возникает понятный вопрос: зачем переплачивать за квартиру?

Более низкая цена позволяет выбрать более удобную локацию или получить больше метров. Легко решить, что это просто более выгодная версия той же недвижимости. Но одинаковые метры и ремонт ещё не означают одинаковый набор возможностей после покупки.

📄 Что стоит за названием

Слово «апартаменты» в объявлении не объясняет, что именно зарегистрировано. Если по сведениям ЕГРН помещение нежилое, кровать, кухня и фактическое проживание не превращают его в квартиру.

Часть разницы в цене может объясняться именно статусом: он влияет на возможности использования и налоги. Но это не единственная возможная причина более низкой цены.

💰 Сколько будет стоить владение дальше

Дешевле купить — ещё не значит дешевле владеть.
При покупке нежилого помещения имущественный вычет по НДФЛ, предусмотренный для покупки жилья, не предоставляется. Если вы рассчитывали вернуть часть расходов через этот вычет, такую сумму нельзя включать в ожидаемую выгоду.

Налог на имущество также нельзя переносить из расчёта для похожей квартиры. Он зависит от характеристик объекта, кадастровой стоимости, действующих ставок и льгот. Похожие объекты могут давать разную налоговую нагрузку.

К нему добавляются регулярные платежи за управление и обслуживание комплекса. Их состав и размер зависят от конкретного здания и договоров. Не стоит заранее считать, что апартаменты всегда дороже в содержании. Но и предполагать расходы «как в обычной квартире» без расчёта нельзя.

Здесь полезно сопоставить разницу в цене покупки с налогом и регулярными платежами за тот период, на который вы покупаете объект. Тогда станет видно, какая часть экономии останется у вас, а какая может уйти на дальнейшие расходы.

🏠 Какие возможности вы рассчитываете получить

При покупке квартиры человек часто считает некоторые вещи само собой разумеющимися. Например, что сможет оформить постоянную регистрацию по месту жительства. В нежилом помещении такую регистрацию оформить нельзя.

Для покупателя, которому нужна постоянная регистрация именно здесь, различие существенно. Для человека, у которого регистрация уже есть в другом месте, оно может не быть решающим.

Я бы спрашивала не только, почему объект дешевле. Какие привычные возможности квартиры здесь могут отличаться и сколько будет стоить владение дальше?

Если различия понятны и устраивают, более низкая цена может быть реальной выгодой.

Мой канал в Телеграм