Договор найма (аренды) квартиры (жилого помещения)

ДОГОВОР НАЙМА. ЗАВЕРЕНИЯ СТОРОН

Заверения (гарантии) предусмотрены статьей 431.2. ГК РФ. Заверения об обстоятельствах

Статья 431.2 ГК РФ даёт право на отказ от договора и требования возмещения потерь, если вторая сторона солгала о своём статусе, полномочиях или других обстоятельствах, имеющих значения для первой стороны.

В договоре найма прописываем, что согласно ст. 431.2 ГК РФ, каждая из сторон дает другой стороне заверения о том, что "сторона не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, осознаёт суть, смысл, цель и последствия совершаемой сделки, искренне желает наступления последствий, предусмотренных условиями сделки", и т.д..

При прописывании заверений также прописываем отвественность (санкции) за их нарушение (предоставление ложных заверений) — например, неустойку.
Наличие неустойки (санкций) за нарушение заверений:
- оказывает психологическое воздействие
- может породить дополнительное финансовое обязательство виновной стороны в случае признания сделки недействительной.

Стороны подтверждают достоверность определенной информации и принимают на себя риск наступления негативных последствий, если такие сведения окажутся ложными.

Например, Наймодатель заверяет о:
- законности владения и распоряжения жилым помещением
- отсутствия обремения, препятствующих сдаче жилого помещения в наём
- отсутствия судебных споров
- отсутствия задолженности по ЖКУ
- отсутствия скрытых обязательств

Наниматель заверяет о:
- финансовом состоянии (возможность выполнения обязательств по оплате)
- постоянной/временная регистрации (необходимость регистрации Нанимателя по адресу помещения в случае регистрации в другом регионе)
- число и состав планируемых к совметсному проживанию с Нанимателем лиц

Если сторона предоставила недостоверные заверения, другая сторона вправе воспользоваться несколькими способами защиты своих прав.
В зависимости от обстоятельств дела можно:
- взыскать причиненные убытки
- потребовать выплаты договорной неустойки
- отказаться от исполнения договора
- потребовать признания сделки недействительной, если она была заключена под влиянием обмана или существенного заблуждения

Есть различие между взысканием убытков и неустойки.
Для взыскания убытков необходимо подтвердить сам факт их возникновения, размер ущерба и причинную связь между ложными заверениями и наступившими последствиями.
Если договор предусматривает специальную неустойку за недостоверные заверения, объем доказывания значительно сокращается.

Распространенная ошибка заключается в том, что стороны полностью доверяют информации другой стороны и ограничиваются подписанием договора.
В случае врзникновения споров, приводящих к судебному разбирательству, такой подход увеличивает риск проигрыша, т.к. суды все чаще обращают внимание на поведение истца.
Если обстоятельства можно было проверить заранее, но сторона этого не сделала, суд может признать его действия недобросовестными и отказать в защите.

Поэтому перед подписанием договора рекомендутся провести проверку сведений, предоставленных второй стороной.

Заверения об обстоятельствах не заменяют правовую проверку информации, а лишь дополняют ее, распределяя между сторонами риски недостоверной информации.

Чтобы заверения действительно работали в случае судебного спора, рекомендуется соблюдать несколько правил.

Перед подписанием договора необходимо:
- максимально подробно описать каждое заверение
- определить ответственность за его нарушение
- установить размер договорной неустойки
- закрепить право сторон отказаться от сделки при выявлении существенных нарушений
- сохранить переписку, документы и запросы, подтверждающие добросовестность стороны

Чем подробнее стороны фиксируют существенные обстоятельства сделки, тем меньше пространства остается для различных толкований в будущем.

ДОГОВОР НАЙМА. ЗАВЕРЕНИЯ СТОРОН

ГК РФ Статья 431.2. Заверения об обстоятельствах

1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).

4. Последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.