ул. Озёрная, 48🏢

Как вы уже догадались, речь пойдёт об Озёрной, 48. Почему я выбрал именно его для наглядного разбора? Потому что история этого дома очень интересная — и не только судебная. Здесь кроется один маленький нюанс с выписками на квартиры, давайте к делу.

Бумаги: 
- участок 837 м²
- ВРИ — «для индивидуального жилищного строительства»
- в 2011 году получено разрешение на строительство ИЖД
- фактически немного увлеклись и построили шесть этажей, пятьдесят квартир
- в 2013 году дом попадает в реестр самовольных построек
- зарегистрирован как «Многоквартирный дом»
Но есть «но»: участок под ним — ИЖС, разрешение на строительство МКД отсутствует, а статус «многоквартирности» дом получил через суд — тот самый, который в 2013 году признал право на 50 квартир. Об этом дальше — и именно вокруг этого статуса разыграется главная интрига.

Первая попытка снести. Летом 2013-го администрация подала иск о сносе. Производство прекратили: застройщик оказался ИП — спору не место в общем суде. Апелляция вернула дело, президиум краевого суда вернул ещё раз. А пока шли тяжбы, случилось главное. В ноябре 2013-го другим делом — № 2-3289/13 — суд признал право собственности на квартиры. Пока администрация судилась за снос, дом уже был оформлен судебным актом.
Дальше — десять лет судов:
- Апелляция оставила признание права на квартиры в силе (июль 2014).
Суд отказал администрации в сносе и отменил обеспечительные меры — включая запрет коммунальным службам подключать дом к сетям (август 2014).
- Кассация вернула дело о сносе на новое рассмотрение (май 2015).
- Городской суд второй раз отказал в сносе (октябрь 2015, дело № 2-1945/2015).
- Апелляция отменила отказ и вынесла новое решение: снос (январь 2016). Исполнительные листы ушли приставам, производства возбуждены.
- Верховный Суд удовлетворил жалобу администрации (март 2016), и апелляция отменила признание права на квартиры — собственникам отказано (май 2016).

Почему Росреестр не отменил запись? Справедливый вопрос: если решение о признании права отменили в 2016-м — почему записи о «квартирах» до сих пор в реестре?
Отмена судебного акта, на котором основана регистрация, сама по себе не стирает запись из реестра, запись о праве остаётся в ЕГРН, пока не погашена в установленном порядке. А погасить её регистратор по собственной инициативе не может — Росреестр не суд. Нужно либо новое судебное решение, либо заявление самого правообладателя. Догадайтесь с трёх раз, кто из них не спешит.
С кадастровым учётом та же история. Снять «квартиры» с учёта можно, только если объект перестал существовать или учёт был технически ошибочен. Но квартиры существуют физически — «не существует» они лишь юридически, как часть самовольной постройки.
Итог:
- юридически его не должно существовать: решение о сносе действует с 2016 года;
- фактически он стоит и заселён;
- ЕГРН показывает записи о правах, возникших на основании отменённого решения;
- Авито продаёт, банки одобряют ипотеку.
Ни одна государственная машина не завершила цикл. Каждый орган ждёт, что первый шаг сделает другой.
И вот тот самый нюанс с выписками: выписка ЕГРН по такой «квартире» может выглядеть совершенно прилично. 

Что с этим не так — коротко:
ВРИ участка — ИЖС. МКД здесь запрещён регламентом.
Шесть этажей и 50 квартир вместо трёх этажей и одного дома.
Дом в реестре самостроев 13 лет.
Решение суда о сносе, которое не исполняется 10 лет.
Право на квартиры, которое когда-то признавали, — отменено, а записи в реестре остались.

Напоминаю: это не юридическая консультация и исключительно моя точка зрения.