URBAN.

Архитекторы VS власти: история одного ЖК в центре Калининграда

В центре Калининграда планируют построить ЖК «Онегин» — три корпуса высотой 6–7 этажей на 239 квартир. Проект обсуждали на архитектурно-градостроительном совете, который недавно изменился: теперь в нем 8 архитекторов против 23 чиновников…

🗣️ Архитекторы просили показать альтернативные варианты для ЖК — им не показали. Замечания по стилистике и балконам остались без ответа.

Проект «абсолютно непрофессионален» и похож на «потемкинские деревни». Архитектура не имеет отношения ни к региону, ни к эпохе Пушкина, а декор вышел из моды в 2000-х.

Прокомментировал на заседании глава областного Союза архитекторов Игорь Ли.

Чиновники парировали: конкурсы можно проводить долго и оставить потомкам пустырь. Инвестор вкладывает деньги, навязывать ему другие решения некорректно. Проект поддержали большинством голосов.

Союз архитекторов направил губернатору открытое письмо с просьбой отменить решение совета. Причины: участок в центре города, альтернатив нет, качество низкое, облик согласован до заседания совета, а архитектурная рабочая группа просила доработать проект — и это проигнорировали.

Не тот ли это случай, когда лучше потомкам оставить пустырь, чем быстро увядающий в контексте архитектуры ЖК?

Оглашаем финалистов 18-й Московской премии URBAN

В борьбу за звание «Лучший объект года» вышли 56 проектов от 32 девелопера в 20 номинациях. Посмотреть полный список финалистов можно на сайте.

😃 На старте оценки жюри в премии участвовали 80 застройщиков, которые заявили более 114 проектов. Отбор шел в два этапа. До 10 октября эксперты оценивали проекты в онлайн-голосовании. 14 октября жюри выехало на готовые объекты Москвы. Результаты проверил независимый аудитор «Технологии Доверия». В финал прошла примерно половина заявленных проектов.

В финал вышли проекты, которые выдержали проверку экспертов: сначала по документам, затем на месте. Мы смотрим не на рекламу, а на то, как дом построен и как в нем будет жить человек. Шорт-лист URBAN — это ориентир для покупателя, который не хочет ошибиться с самой важной покупкой в жизни.

Комментирует Ольга Хасанова, основатель премии URBAN.

Впереди защиты проектов перед жюри. Победителей объявят на церемонии награждения 26 ноября в Москве 🏆

Фасады будущего выйдут за рамки архитектуры

Есть прогноз: к 2070 году здания будут проектировать не под то, как они выглядят, а под то, как они работают. Форма станет вторичной, главное — цифровой слой поверх нее. Фасад будет просто сменной оболочкой. Первыми уйдут здания, чью функцию легко перенести в цифру: административные и учебные корпуса, офисы, концертные залы. Нейроинтерфейс отменит необходимость ехать через город ради присутствия. Их место займут пространства для цифрового детокса.

🪵 Параллельно вырастет ценность натуральных материалов. Дерево, камень — все, что нельзя симулировать в дополненной реальности, станет антитезой цифровому слою и новой роскошью. Именно подлинность будут искать в архитектуре.

Возможно, мы — «поколение последнего общего взгляда». Те, кто еще жил в объективной, разделяемой всеми реальности. Наша способность находить красоту в данном — станет редкой формулой подлинного контакта.

🪞 И вот ирония. Сегодня города застраивают глянцем: стекло, полированные панели, зеркала. Если теория верна — вся эта архитектура в зоне риска. Чем глаже стена, тем меньше она годится в качестве экрана для AR: глянец зеркалит окружение, и отражения мешают цифровому слою.

Мы активно строим города из материала, который будущее может просто отторгнуть?

Сколько бы Маск ни старался, до девелопмента ему далеко

Тесла представил летающую машину в 2026, а летающие дома появились еще в 2012 😎 Тогда японская компания Air Danshin Systems презентовала здание, которое при землетрясении приподнимается над землей. Больше тысячи таких домов уже построено.

Работает так: дом не связан с фундаментом жестко. Под ним — воздушная подушка, датчики и компрессор. При первых колебаниях система за секунды наполняет подушку воздухом и поднимает здание на 4 сантиметра. Этого хватает, чтобы дом не пострадал. Когда толчки прекращаются, клапаны выпускают воздух, и здание плавно опускается.

URBAN B MAX

Девелопмент знавал кейсы и пострашнее «Самолета»

Смотрим и анализируем хронологию событий застройщика «Самолет» уже после запроса денег у государства:

🖤В марте компания продала один из крупнейших региональных проектов — ЖК «Донские легенды» в Ростове-на-Дону. Покупателем стала структура «Поколение» из группы «Сумма элементов».

🖤В октябре Евросоюз ввел санкции против «Самолета» и его гендиректора Анны Акиньшиной. Повод — использование рабочей силы из КНДР на стройках во Владивостоке, что в документе названо нарушением санкций ООН.

🖤На прошлой неделе «Самолет» продал фирму «СЗ «Проект-72» девелоперу Glorax. Компания зарегистрирована в Мурманске, где у «Самолета» идет проект «Кольские огни».

🖤И сразу после этого девелопер объявил о смене гендиректора. Анна Акиньшина покидает группу по личным причинам. На ее место совету директоров предложен Иван Иванов, сейчас управляющий директор направления «Самолет Селект».

☠️Как же это все произошло? Есть ли похожие прецеденты в прошлом?

Нынешние проблемы «Самолета» — прямое продолжение его прежних успехов. Компания слишком азартно проводила экспансию. Если бы условия 2023 года продлились, возможно, серьезных трудностей удалось бы избежать. Но, вот неожиданность, лето не бывает вечным!

Сейчас положение напоминает армию, которая увлеклась наступлением, много захватила, а потом обнаружила: коммуникации растянуты, тыл не устроен, ресурсы растрачены, а на флангах нависают противники. Решения принимаются верные, но непонятно, насколько своевременные. Возможно, лучший момент уже упущен.

Санкции — обычная практика. Но прокол с рабочей силой из КНДР был совершенно необязательным. Его можно было избежать. Вероятно, именно эта ошибка стала формальным поводом для отставки. Директор под санкциями, пусть даже символическими, ослабляет позиции компании.

❗️«Самолет» далеко не первый гигант с проблемами в новейшей истории российского девелопмента. Urban Group накануне падения набила портфель на 2,14 млн квадратных метров — половину от того, чем сейчас располагает «Самолет». История СУ-155 была эпической: годовая выручка 3,6 млрд долларов, 15,5 млн квадратных метров в портфеле, чудовищные лоббистские ресурсы. Но и этот Вавилон пал. Вопрос теперь в том, хватит ли лоббистских и денежных ресурсов у «Самолета», чтобы выправить положение.

Комментирует аналитический отдел премии URBAN.

Интересную тему хочется обсудить

Москва меняется со скоростью света. Столица, вообще пожалуй, самый быстроменяющийся город в России. Вплоть до того, что с утра выйти и не узнать район… Но есть такая программа, когда на узнавание района можно повлиять. Это «Активный гражданин», периодически тут публикуются голосования с описаниями архитектурных проектов.

🗣️ Так выбрали дизайн цирка на Мневниковской пойме, дома-книжки на Арбате и теперь вот ЖК на Шаболовке. В голосовании всегда есть графа «это должны решать специалисты». Во всех трёх случаях так отвечают от 8 до 11 голосовавших.

А как вы считаете? Можно ли давать людям выбор в этом вопросе?

👍🏼 — выбирать всегда должны люди
👎🏼 — архитектурный винегрет тогда будет
❤️ — иногда можно побаловаться

Пятница, она и у ЛПР пятница

Осенний дефицит ярких красок отменяется! Ведь URBAN дарит Москве дофамин 🫰🏻

Налоговое давление на девелоперов: точки компромисса

Главные факторы давления на застройщиков — рост расходов из-за НДС, реформа упрощенной системы налогообложения и планы ввести дифференцированную шкалу для дивидендов.

В отрасли много малых и микропредприятий, поэтому изменения в упрощенной системе налогообложения для ИП отразились на фонде оплаты труда. НДС давит на маржу и напрямую, и косвенно — он заложен в стоимость всех стройматериалов.

💰 Отдельная тема — дивиденды: обсуждают отказ от плоской шкалы, их хотят приравнять к общему доходу. Для большинства компаний сектора дивиденды стали основным способом получать прибыль, так что рост налога ухудшит финансовые результаты. В отрасли уже обсудили с Минфином налоговые механизмы, которые помогут сохранить маржинальность проектов, включая пересмотр цен по госконтрактам.

Налоговая политика государства становится все более строгой. И сами налоги повышаются, и параллельно ведется очень большая (и надо сказать, весьма успешная) работа по улучшению их собираемости. Это часть генерального курса на увеличение доли так называемых "несырьевых" доходов бюджета. Сырьевой сектор, который так щедро снабжал правительство финансовыми ресурсами, становится все менее надежным. Санкции, постоянные скачки котировок, горящие НПЗ - все это вынуждает искать более стабильные альтернативы. Разумеется, строительная индустрия, столько лет питавшаяся за счет программ субсидированной ипотеки, не могла остаться в стороне.

Правда, надо отметить, что иногда застройщикам удается сохранить свои льготы. В частности, Конституционный суд летом создал прецедент, отменив повышающие коэффициенты для земельного налога, который взимается с участков под ИЖС. Соответствующий иск подавала компания из Татарстана "Корнер Казань".

Комментирует аналитический отдел премии URBAN.

Коммерция на первом этаже: доходность и будущее формата

Коммерция в новостройках растет быстро: за пять лет ее доля в городах-миллионниках выросла с 3,5% до 8%. В 2021 году это было 588 тыс. кв. м, в 2026-м будет почти 1,18 млн. Хотя оптимальная доля коммерции — 5–6%, считает рынок.

Дальше всех зашли Казань, Краснодар, Санкт-Петербург и Новосибирск: там коммерцию закладывают в 90% новых ЖК. В Москве доля скромнее — около 7%, но по объему столица вне конкуренции: больше 3 млн кв. м.

🛍️ Что открывается на первых этажах? В Москве примерно по 20% занимают продукты и общепит, остальное — аптеки, ПВЗ, салоны, клиники, спорт и химчистки. Крупным сетям нужны помещения на 1–1,2 тыс. кв. м, компактным форматам хватит 250–500, а для услуг, кафе и ПВЗ достаточно 60–90.

Зарабатывают на этом по-разному: большинство девелоперов продают помещения, чтобы быстрее вернуть деньги, часть — оставляет себе и сдает в аренду. Доходность вторых — 10–13% годовых, но зависит от расположения: проходимость, видимость с улицы, близость к входам.

Рост коммерции в проектах в будущем упрется не в метры, а в качество: входные группы, подъезд для грузовиков и удобные маршруты. Даже при избытке предложения ликвидные помещения остаются дефицитом.