«Призраки» ЕГРН: почему старая аренда не исчезает сама и как очистить объект перед сделкой

🪤Ситуация, с которой недавно столкнулся наш клиент, — классическая ловушка для собственников коммерческой недвижимости. Человек решил продать помещение, подает документы на регистрацию перехода права, и тут выясняется: в ЕГРН «висит» обременение на объект по договору аренды, который закончился еще пару лет назад. Владелец был уверен, что раз ключи давно у него, а арендатор съехал, то и проблем нет. Но закон «думает» иначе.

❓Почему по истечению срока в договоре аренды запись в ЕГРН не исчезла сама?
Все дело в статье 621 ГК РФ — причина кроется в «автоматическом продлении». Если срок договора истек, но арендатор не освободил помещение, а собственник не возражал — договор автоматически превращается в бессрочный. Таким образом, для третьих лиц, в том числе для Росреестра, аренда продолжает действовать, пока одна из сторон не заявит о ее прекращении.

🔐Как действовать в разных случаях для приведения документов в порядок?
1. Арендатор на связи. Самый простой путь: подписать акт приема-передачи помещения и, приложив его, подать электронное заявление в Росреестр на снятие обременения. В таком случае регистрация пройдет в кратчайшие сроки – до 7 рабочих дней.
2. Арендатор исчез. Если акт не подписан, а арендатор не выходит на связь, можно воспользоваться положениями статьи 610 ГК РФ и в одностороннем порядке отказаться от бессрочного договора, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца, если иное не прописано в договоре. Уведомление об отказе отправляется заказным письмом с описью вложения, и по истечению 3 месяцев подается заявление в Росреестр с доказательствами отправки.
3. Арендатор — ликвидированное юрлицо. Здесь все проще. Согласно статье 419 ГК РФ, обязательство прекращается вместе с ликвидацией компании, если по договору его исполнение не возлагается на другое лицо. В этом случае не нужно собирать документы для обращения: Росреестр сам увидит статус компании в ЕГРЮЛ и снимет обременение по заявлению.

✔️Важно помнить, что согласно статье 460 ГК РФ продавец обязан передать объект покупателю свободным от прав третьих лиц или предупредить его о существующих обременениях. Поэтому, чтобы в последний момент не всплыла «забытая» аренда, из-за чего сделка может сорваться или затянуться на месяцы, рекомендуем регулярно проверять свои объекты в ЕГРН, следить за сроками аренды и своевременно подавать в орган регистрации заявления о прекращении обременений.