Как обещала вчера👆
2 миллиона на вкладе или студия с арендаторами - что получилось за два года?
Что стоит за цифрами доходности.
Возьмём покупку моей клиентки и посчитаем альтернативу, если оставить деньги в банке.
Период один: октябрь 2024 - октябрь 2026.
Вклад
При последовательном размещении по историческим ставкам и реинвестировании процентов, 2 млн. рублей превратились бы примерно в 2,81 млн.
Доход около 808 тысяч рублей до налога.
Чистый доход после оплаты налога - около 736 тысяч рублей или 36,8% за два года при этих условиях расчёта.
Студия в Калининском районе
Клиентка купила её за 3,4 млн. рублей. Готовую, с арендаторами: 18 тыс.руб. в месяц + коммунальные платежи отдельно.
В покупке участвовали:
⏺ 2 млн собственных денег
⏺ около 630 тысяч маткапитала
⏺ около 770 тысяч ипотеки:
- ставка ипотеки - 19%
- срок 20 лет
- платёж около 12,5 тыс руб. в месяц.
За два года почти без простоя аренда принесла примерно 430 тыс.руб. Проценты банку за этот период около 290 тысячи.
Расходы на сделку: страховку, аккредитив, электронную регистрацию 13 200 руб. Имущественный налог за первый год ещё 1 300 рублей.
📈️ Сегодня студия оценивается в 5,4 млн.руб. по рынку. Рост стоимости - 2 млн.руб.
Считаем вместе:
2 млн роста стоимости + 430 тыс.руб. аренды − 290 тыс.руб. ипотечных процентов − 14 500 руб. (расходы) = около 2,125 млн рублей.
Это 80,4% за два года на вложенные средства семьи - около 2,645 млн.руб., включая маткапитал и все перечисленные расходы 🔥
Остаток ипотечного долга - около 761 тыс.руб. А рост стоимости пока существует в оценке, но тем не менее у студии результат выше. Правда и стартовые условия отличаются: дополнительно задействованы маткапитал и кредит.
В этом кейсе сошлись цена покупки, аренда с первого дня и последующий рост стоимости. Повторение такого результата нужно проверять для каждого объекта.
❗️️И ещё один важный момент: ипотека в нашем случае была дорогой, и такой ставки многие боятся! Но ипотека, даже дорогая - это просто инструмент, который можно и нужно использовать, если расчёт подтверждает выгоду, а платёж остаётся посильным даже при временном простое квартиры.
Что думаете? Реакции помогут понять😊
Следующим постом разберу анти-кейс из собственного опыта, где должен был быть хороший % дохода, но почему не произошло?
#расчет_доходности
2 миллиона на вкладе или студия с арендаторами - что получилось за два года?
Что стоит за цифрами доходности.
Возьмём покупку моей клиентки и посчитаем альтернативу, если оставить деньги в банке.
Период один: октябрь 2024 - октябрь 2026.
Вклад
При последовательном размещении по историческим ставкам и реинвестировании процентов, 2 млн. рублей превратились бы примерно в 2,81 млн.
Доход около 808 тысяч рублей до налога.
Чистый доход после оплаты налога - около 736 тысяч рублей или 36,8% за два года при этих условиях расчёта.
Студия в Калининском районе
Клиентка купила её за 3,4 млн. рублей. Готовую, с арендаторами: 18 тыс.руб. в месяц + коммунальные платежи отдельно.
В покупке участвовали:
⏺ 2 млн собственных денег
⏺ около 630 тысяч маткапитала
⏺ около 770 тысяч ипотеки:
- ставка ипотеки - 19%
- срок 20 лет
- платёж около 12,5 тыс руб. в месяц.
За два года почти без простоя аренда принесла примерно 430 тыс.руб. Проценты банку за этот период около 290 тысячи.
Расходы на сделку: страховку, аккредитив, электронную регистрацию 13 200 руб. Имущественный налог за первый год ещё 1 300 рублей.
📈️ Сегодня студия оценивается в 5,4 млн.руб. по рынку. Рост стоимости - 2 млн.руб.
Считаем вместе:
2 млн роста стоимости + 430 тыс.руб. аренды − 290 тыс.руб. ипотечных процентов − 14 500 руб. (расходы) = около 2,125 млн рублей.
Это 80,4% за два года на вложенные средства семьи - около 2,645 млн.руб., включая маткапитал и все перечисленные расходы 🔥
Остаток ипотечного долга - около 761 тыс.руб. А рост стоимости пока существует в оценке, но тем не менее у студии результат выше. Правда и стартовые условия отличаются: дополнительно задействованы маткапитал и кредит.
В этом кейсе сошлись цена покупки, аренда с первого дня и последующий рост стоимости. Повторение такого результата нужно проверять для каждого объекта.
❗️️И ещё один важный момент: ипотека в нашем случае была дорогой, и такой ставки многие боятся! Но ипотека, даже дорогая - это просто инструмент, который можно и нужно использовать, если расчёт подтверждает выгоду, а платёж остаётся посильным даже при временном простое квартиры.
Что думаете? Реакции помогут понять😊
Следующим постом разберу анти-кейс из собственного опыта, где должен был быть хороший % дохода, но почему не произошло?
#расчет_доходности
