Дольщик без договора с застройщиком: ВС РФ разрешил включить требование в реестр

Заплатили за квартиру соинвестору, а не застройщику? Это ещё не повод терять надежду. Верховный Суд в Определении № 305-ЭС26-280 от 13.07.2026 (дело № А41-5282/2024, банкротство ООО «СтройГрупп») встал на сторону обманутого дольщика.

🏗 Суть дела
В 2006 году гражданка купила право на квартиру у соинвестора и полностью оплатила его. Деньги до застройщика не дошли. Позже «СтройГрупп» дополнительными соглашениями к инвестконтракту (2010 и 2017 гг.) обязалось передать пострадавшим квартиры, и её фамилия была в списках. Дом сдали в 2021-м, квартиру так и не передали, а в 2024-м застройщик обанкротился.

❌ Три инстанции отказали: нет прямого договора с должником, деньги ему не платились, а суд общей юрисдикции уже отказал в иске.

✅ Что сказал Верховный Суд:
🔹 Понятие «застройщик» в банкротстве шире, чем в градостроительном праве (ст. 201.1 Закона о банкротстве).
🔹 Подписав допсоглашения, застройщик добровольно принял на себя чужой долг перед дольщиком (ст. 409 ГК РФ).
🔹 Допсоглашения являются договором в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ), поэтому право требования возникло у дольщика напрямую.
🔹 Выводы суда общей юрисдикции о правовой квалификации сделок не имеют преюдициального значения (ч. 3 ст. 69 АПК РФ).
🔹 Если квартир не осталось, требование не пропадает, а становится денежным и попадает в третью очередь реестра.

📌 Практические выводы для дольщиков:
1️⃣ Прямой договор с застройщиком-банкротом не обязателен.
2️⃣ Ищите свою фамилию в приложениях к инвестконтракту и списках пострадавших: это главное доказательство.
3️⃣ Проигранный иск в суде общей юрисдикции не закрывает дорогу в реестр.
4️⃣ Отсутствие свободных квартир не делает требование необоснованным.

Полный разбор с аргументацией ВС РФ читайте здесь.