RESA | Проверка недвижимости в Таиланде

👉 Недвижимость в Таиланде: что важно понять до покупки?

Красивая квартира, обещания роста цены, страховка и рекомендации человека, который хорошо знает Таиланд, могут создавать ощущение, что вы делаете правильный выбор. Но каждый из этих факторов требует отдельной оценки.

Негативные отзывы об инвестициях не всегда означают, что весь рынок плохой: важно разобраться, почему конкретная покупка оказалась неудачной.

Цена от застройщика и прогнозируемый рост стоимости ещё не гарантируют будущую прибыль. Нужно учитывать реальную цену перепродажи, конкуренцию и расходы.

Страховка защищает от определённых событий, предусмотренных полисом, но не компенсирует переплату за объект или слабый спрос на аренду.

А знание Таиланда и местной жизни само по себе не означает, что человек способен оценить юридические и финансовые риски конкретной сделки.

Все эти ситуации объединяет один принцип: убедительные аргументы в пользу покупки — ещё не доказательство того, что конкретный объект стоит своих денег и подходит именно вам.

В RESA мы помогаем покупателям заранее обратить внимание на возможные риски проекта, застройщика и сделки.

Если вы уже выбрали квартиру, апартаменты или виллу в Таиланде, до бронирования или подписания договора можно пройти бесплатный экспресс-аудит объекта.

https://estatesafety.ru/

Квартира в отеле в Таиланде

Есть один момент, который покупатель недвижимости в Таиланде часто замечает слишком поздно.

На фотографии перед ним может быть очень привлекательный проект. Известный гостиничный бренд, хороший сервис, бассейн, близость к морю. Всё выглядит так, будто решение о покупке уже практически принято.
Но гостиничный бренд и сама недвижимость — не одно и то же.

За годы работы с покупателями мы заметили, что в таких проектах внимание часто сосредоточено на бренде и обещанной доходности. А гораздо важнее сначала понять, какую именно недвижимость человек приобретает и какая модель использования за ней стоит.

Кто управляет объектом. Кто занимается арендой. Может ли собственник сам пользоваться квартирой. Какие ограничения существуют. Какие расходы возникают. Как формируется доход и что происходит с объектом в низкий сезон.

Особенно важно не отделять объект от его локации. Один и тот же формат недвижимости может выглядеть совершенно по-разному с точки зрения спроса в зависимости от места, туристического потока, инфраструктуры и конкуренции.

Поэтому вопрос перед покупкой должен звучать не только так: «Насколько хорош этот отель?»
Гораздо полезнее спросить: «Что конкретно я покупаю вместе с этой квартирой?»

Если вы уже выбрали квартиру, апартаменты или виллу в Таиланде и хотите заранее разобраться в возможных рисках проекта, застройщика и сделки, вы можете бесплатно пройти экспресс-аудит объекта.
https://estatesafety.ru/

● Часть 2.
А может быть ещё интереснее.
Вам показывают расчёт будущей доходности от аренды, а сценарий продажи через несколько лет оказывается менее привлекательным из-за новых объектов, которые планируется построить рядом.
Застройщик об этом знает. Местные эксперты тоже знают. А покупатель может об этом даже не догадываться.

Поэтому формула «хороший застройщик + хорошая локация + красивый проект + расчёт доходности = хорошая инвестиция» больше не работает автоматически.
Нужно смотреть не только на то, что вам предлагают, но и на то, что происходит вокруг объекта — цены аналогов, новое предложение, конкуренцию и причины, по которым именно этот объект должен стать дороже.

Сегодня проблема уже не в том, чтобы найти красивый объект. Красивых объектов много.
Проблема — выбрать тот, у которого действительно есть инвестиционная логика.

Именно поэтому я бы не принимал решение только на основании презентации застройщика, слов агента или готового расчёта доходности.
Не потому, что агент обязательно говорит неправду. И не потому, что все объекты плохие.

А потому, что агент продаёт конкретный объект, а покупателю нужно принимать решение обо всём рынке. Это две разные задачи.

Перед депозитом важно понять, почему должен расти именно этот объект, насколько его будет легко сдавать и продавать, не переплачиваете ли вы за обещание будущего роста и насколько реалистичен показанный сценарий доходности.
Именно для этого мы проводим бесплатный экспресс-аудит уже выбранного объекта.

Смотрим на него со стороны рынка и инвестиционной логики, сопоставляем с аналогами и оцениваем, действительно ли объект заслуживает запрашиваемых денег.
Если видим существенные вопросы или риски — говорим об этом до того, как покупатель внесёт деньги.

Сегодня в Таиланде недостаточно найти объект, который хорошо продаётся. Нужно понять, является ли он хорошей покупкой.

Бесплатный экспресс-аудит объекта недвижимости в Таиланде
https://estatesafety.ru/

Рынок недвижимости Таиланда сейчас меняется.

● Часть 1.

Я не считаю, что рынок стал плохим для инвестора. Проблема в другом — сейчас значительно сложнее выбрать объект, на котором действительно можно заработать.

Предложений стало много, застройщики активно выводят новые проекты, а покупателю предлагают всё более убедительные инвестиционные истории.
Именно здесь неопытный покупатель легко может ошибиться. Причём объект может быть действительно красивым и находиться в хорошей локации.

На примере недавних предложений это хорошо видно.
Один из новых проектов на Кароне продвигается через понятный набор аргументов — около 400 метров до пляжа, виды на море, ограниченное количество апартаментов, инфраструктура, привлекательность для аренды и потенциальной перепродажи.

Другой проект на Кате подаётся через камерность, востребованную локацию, инфраструктуру и возможность рассматривать его «для жизни и для инвестиций».

А в сообщениях клиентам используются уже прямые продающие формулировки — на старте могут быть интересные цены, новых проектов рядом с морем выходит немного, после получения цен и планировок будут предложены наиболее интересные варианты.

Это нормальные инструменты продаж. Но покупателю важно понимать, что происходит.
Ему показывают не просто квартиру, а готовую историю, почему именно этот объект должен быть ему интересен.

И здесь возникает главный вопрос — сколько этот объект действительно стоит относительно рынка?
Не относительно цены, которую сегодня установил застройщик, а относительно других объектов, которые покупатель сможет выбрать.

Что будет с предложением в этой локации через несколько лет? Сколько аналогичных квартир появится? Насколько легко будет перепродать именно этот объект? И не заложен ли предполагаемый будущий рост уже в сегодняшнюю цену?

Особенно важно это для покупки ради перепродажи.
Застройщик видит спрос, цены конкурентов и состояние рынка. Поэтому в цену нового проекта может быть заложено ожидание дальнейшего роста.

Но покупатель не должен автоматически считать этот рост своей будущей прибылью.

Объект может подорожать на 10%, но если аналоги вырастут на 15%, ваша покупка окажется слабее рынка.
Он может подорожать на 20%, но если одновременно появится много новых проектов, продать именно вашу квартиру по желаемой цене может оказаться сложно.

Читайте далее ⤵️

Пхукет. Объектов для перепродажи становится меньше. Как не купить тот, который потом будет сложно продать

Если вы покупаете недвижимость на Пхукете именно для последующей перепродажи, сейчас особенно важно не просто найти «интересный проект», а правильно выбрать объект для этой стратегии.
Таких объектов становится меньше.

На рынке много нового предложения, и покупателю уже недостаточно увидеть красивый проект и обещание будущего роста. Конкуренция между объектами усиливается, а предложение продолжает расти.
Поэтому сегодня ошибка при выборе может стоить гораздо дороже, чем кажется на момент покупки.

Особенно опасная мысль:
«Куплю на старте дешевле, а потом продам дороже».
Так сейчас работает далеко не с каждым проектом.

Для перепродажи нужно заранее понимать
— в какой локации находится объект и как она будет развиваться
— какой формат недвижимости там будет востребован
— какая площадь и планировка легче продаются
— сколько аналогичных объектов выйдет на рынок одновременно
— по какой цене застройщик продаёт новые квартиры
— сколько стоят сопоставимые объекты на вторичном рынке
— есть ли у проекта преимущество, за которое следующий покупатель действительно будет готов заплатить больше
— не заложил ли застройщик будущий рост цены уже в сегодняшний прайс

Это особенно важно сейчас. На Пхукете одновременно развивается большое количество новых проектов, причём значительная часть будущего предложения сосредоточена в популярных локациях вроде Банг Тао, Сурина и Раваи.

Поэтому иногда «перспективная локация» уже полностью учтена в цене объекта.
А иногда ситуация обратная — рынок ещё не до конца оценил конкретную локацию, формат недвижимости или проект.
Именно здесь появляется возможность для инвестора.
Но её нужно увидеть до покупки, а не после.

Если вы планируете покупать недвижимость на Пхукете именно для перепродажи, лучше сначала проверить инвестиционную логику объекта, а уже потом принимать решение о покупке.

Мы проводим бесплатный предварительный аудит объекта и можем оценить, насколько выбранный вариант вообще подходит под стратегию перепродажи.
Бесплатный аудит
https://estatesafety.ru/

Если вы выбираете недвижимость на Пхукете, одного вопроса «какой район лучше» недостаточно.

Патонг, Ката, Карон, Най Харн, Равай, Банг Тао, Лагуна, Лаян, Камала и другие районы острова сильно отличаются не только по цене. У каждого своя аудитория, своя модель аренды, инфраструктура, сезонность и объём будущего предложения.

Причём даже хороший район не делает автоматически хорошим любой объект. Внутри одной локации две квартиры могут иметь совершенно разные перспективы аренды и перепродажи.

Я собрал в этой статье практический разбор основных районов Пхукета именно с точки зрения покупателя недвижимости. Не туристический рейтинг и не попытка назвать «лучший» район, а ориентир для понимания, где и под какую задачу имеет смысл искать объект.

Районы Пхукета для покупки недвижимости — подробный разбор → https://estatesafety.ru/tpost/phuket-raiony-nedvizhimost

4. Не путайте обещанный доход с экономикой объекта
Гарантированная доходность может выглядеть очень убедительно.
Но инвестору важно понять, откуда вообще берутся деньги на эти выплаты и что произойдёт после окончания гарантированного периода.
Если доходность обеспечивается договором с застройщиком или оператором, это не означает, что сам объект способен постоянно генерировать такой доход.

Поэтому нужно разделить два вопроса:
Сколько мне обещают платить по договору.
И сколько способен приносить этот объект на реальном рынке аренды.
Это совершенно разные показатели.
Прогнозы доходности и гарантированный доход являются договорными обязательствами застройщика или оператора и не гарантируются государством или финансовыми учреждениями.

5. Проверьте, что именно вы покупаете
На рынке могут предлагаться схемы, которые внешне похожи на покупку недвижимости, но юридически являются покупкой акций компании.
Это принципиально разные вещи.
Если вы покупаете квартиру в собственности, у вас есть права на конкретный объект.
Если вы покупаете акции компании, вы становитесь акционером. А права на конкретный номер, порядок его использования, сдачу в аренду и продажу могут зависеть от корпоративных документов и решений других участников.

Поэтому перед внесением денег нужно буквально сформулировать один вопрос:
«Что именно я получу в собственность после завершения сделки?»
Не «какой номер мне обещают».
Не «какой доход гарантируют».
А именно — какой юридический объект или право я приобретаю.

Итог:
Перед покупкой объекта на Пхукете полезно проверить пять вещей
1. Сколько нового предложения появится рядом.
2. Кто будет вашим реальным арендатором.
3. Как выглядит чистая доходность после всех расходов.
4. За счёт чего формируется обещанный доход.
5. Что именно вы приобретаете юридически.

И только после этого имеет смысл сравнивать цену за квадратный метр.
Потому что инвестиционная ошибка часто начинается не с плохого района.
Она начинается с того, что инвестор слишком рано решил, что перед ним хорошая инвестиция.

Если вы уже выбрали квартиру, апартаменты или виллу в Таиланде и хотите заранее разобраться в возможных рисках проекта, застройщика и сделки, вы можете бесплатно пройти экспресс-аудит объекта.
https://estatesafety.ru/

5 проверок объекта на Пхукете, которые стоит сделать инвестору до покупки

Перспективный район ещё не означает перспективный объект.
На Пхукете можно купить недвижимость в районе, который активно развивается, и всё равно получить объект, которому через несколько лет придётся конкурировать с десятками новых проектов.

Поэтому перед покупкой я бы проверил как минимум пять вещей.

1. Сколько новых объектов появится рядом
Если район развивается, это не только плюс.
Новая инфраструктура может увеличить привлекательность локации. Но вместе с ней часто приходит и новое предложение недвижимости.
Представьте, что сегодня в районе 10 похожих комплексов, а через несколько лет их станет 30.
Тогда вопрос уже не в том, насколько хорош район.
Вопрос в том, почему арендатор выберет именно вашу квартиру, если рядом появятся новые комплексы с более современными планировками, свежей отделкой и специальными условиями от застройщика.
Поэтому перед покупкой нужно смотреть не только на существующих конкурентов, но и на будущие проекты.

Что проверить
— какие проекты строятся рядом
— сколько в них квартир
— на какой стадии они находятся
— какой сегмент они будут занимать
— чем ваш объект сможет отличаться от нового предложения

2. Кто на самом деле будет вашим арендатором
Фраза «Пхукет пользуется большим спросом» почти ничего не говорит о конкретной квартире.
Турист, семья с детьми, экспат, удалённый специалист и человек, приезжающий на несколько месяцев, ищут совершенно разную недвижимость.
Например, для долгосрочного арендатора могут быть важны школы, магазины, медицина и транспорт. Для туриста гораздо важнее пляж, развлечения, вид, формат комплекса и возможность быстро добраться до основных мест отдыха.
Поэтому нужно сначала определить предполагаемого арендатора, а уже потом проверять, соответствует ли ему конкретный объект.

Простой вопрос для проверки:
«Кто конкретно должен снять эту квартиру через три года и почему он выберет её вместо пяти похожих вариантов рядом?»
Если на него нет нормального ответа, инвестиционная модель пока существует только на бумаге.

3. Считайте не доходность из рекламы, а деньги после расходов
В материалах по Пхукету встречаются прогнозы валовой доходности 5–8%, но сама цифра ничего не говорит без понимания загрузки, управления и расходов.
Например, объект может показывать хороший доход до расходов, но после комиссии управляющей компании, обслуживания, налогов, ремонта и периодов простоя результат будет совершенно другим.

Поэтому перед покупкой нужно разделить два показателя
Gross Yield — доходность до расходов.
Net Yield — доходность после расходов.
И считать именно второй показатель.

Полезный вопрос продавцу:
«Покажите расчёт чистого дохода за год со всеми расходами и предполагаемой загрузкой».
Если вам показывают только красивую цифру доходности, но не показывают расходы, расчёт ещё не закончен.

Продолжение ниже ⤵️

5 проверок объекта на Пхукете, которые стоит сделать инвестору до покупки

Перспективный район ещё не означает перспективный объект.
На Пхукете можно купить недвижимость в районе, который активно развивается, и всё равно получить объект, которому через несколько лет придётся конкурировать с десятками новых проектов.

Поэтому перед покупкой я бы проверил как минимум пять вещей.

1. Сколько новых объектов появится рядом
Если район развивается, это не только плюс.
Новая инфраструктура может увеличить привлекательность локации. Но вместе с ней часто приходит и новое предложение недвижимости.
Представьте, что сегодня в районе 10 похожих комплексов, а через несколько лет их станет 30.
Тогда вопрос уже не в том, насколько хорош район.
Вопрос в том, почему арендатор выберет именно вашу квартиру, если рядом появятся новые комплексы с более современными планировками, свежей отделкой и специальными условиями от застройщика.
Поэтому перед покупкой нужно смотреть не только на существующих конкурентов, но и на будущие проекты.

Что проверить
— какие проекты строятся рядом
— сколько в них квартир
— на какой стадии они находятся
— какой сегмент они будут занимать
— чем ваш объект сможет отличаться от нового предложения

2. Кто на самом деле будет вашим арендатором
Фраза «Пхукет пользуется большим спросом» почти ничего не говорит о конкретной квартире.
Турист, семья с детьми, экспат, удалённый специалист и человек, приезжающий на несколько месяцев, ищут совершенно разную недвижимость.
Например, для долгосрочного арендатора могут быть важны школы, магазины, медицина и транспорт. Для туриста гораздо важнее пляж, развлечения, вид, формат комплекса и возможность быстро добраться до основных мест отдыха.
Поэтому нужно сначала определить предполагаемого арендатора, а уже потом проверять, соответствует ли ему конкретный объект.

Простой вопрос для проверки:
«Кто конкретно должен снять эту квартиру через три года и почему он выберет её вместо пяти похожих вариантов рядом?»
Если на него нет нормального ответа, инвестиционная модель пока существует только на бумаге.

3. Считайте не доходность из рекламы, а деньги после расходов
В материалах по Пхукету встречаются прогнозы валовой доходности 5–8%, но сама цифра ничего не говорит без понимания загрузки, управления и расходов.
Например, объект может показывать хороший доход до расходов, но после комиссии управляющей компании, обслуживания, налогов, ремонта и периодов простоя результат будет совершенно другим.

Поэтому перед покупкой нужно разделить два показателя
Gross Yield — доходность до расходов.
Net Yield — доходность после расходов.
И считать именно второй показатель.

Полезный вопрос продавцу:
«Покажите расчёт чистого дохода за год со всеми расходами и предполагаемой загрузкой».
Если вам показывают только красивую цифру доходности, но не показывают расходы, расчёт ещё не закончен.

4. Не путайте обещанный доход с экономикой объекта
Гарантированная доходность может выглядеть очень убедительно.
Но инвестору важно понять, откуда вообще берутся деньги на эти выплаты и что произойдёт после окончания гарантированного периода.
Если доходность обеспечивается договором с застройщиком или оператором, это не означает, что сам объект способен постоянно генерировать такой доход.

Поэтому нужно разделить два вопроса:
Сколько мне обещают платить по договору.
И сколько способен приносить этот объект на реальном рынке аренды.
Это совершенно разные показатели.
Прогнозы доходности и гарантированный доход являются договорными обязательствами застройщика или оператора и не гарантируются государством или финансовыми учреждениями.

5. Проверьте, что именно вы покупаете
На рынке могут предлагаться схемы, которые внешне похожи на покупку недвижимости, но юридически являются покупкой акций компании.
Это принципиально разные вещи.
Если вы покупаете квартиру в собственности, у вас есть права на конкретный объект.
Если вы покупаете акции компании, вы становитесь акционером. А права на конкретный номер, порядок его использования

Что искать инвестору на Пхукете — готовый район или будущую Лагуну?

При выборе недвижимости на Пхукете инвестор легко может попасть в одну логическую ловушку.

Он видит дорогой, уже сформированный район и рядом более дешёвую территорию, где только начинается развитие.

Возникает мысль:
зачем платить за то, что уже построено, если можно купить дешевле и дождаться, пока район станет таким же привлекательным?

На примере Бангтао это особенно хорошо видно. Недвижимость в районе Лагуны может стоить примерно на 30–50% дороже соседних вариантов. При этом рядом продолжается развитие инфраструктуры, в том числе парков и прогулочных территорий.

Но есть важная проблема.
Развитие района одновременно создаёт и новые возможности, и новую конкуренцию. Вместе с инфраструктурой могут появляться десятки новых жилых проектов. И через несколько лет собственнику придётся конкурировать не только с другими владельцами квартир, но и с новыми объектами от застройщиков.

Поэтому при поиске перспективной локации важно смотреть не только на то, что здесь построят.

Нужно понимать, кто будет жить или отдыхать в этом районе, какая будет инфраструктура, сколько нового предложения появится и насколько конкретный объект сохранит свою привлекательность через несколько лет.
Перспективный район — это не просто место, где много строят.

Если вы уже выбрали квартиру, апартаменты или виллу в Таиланде и хотите заранее разобраться в возможных рисках проекта, застройщика и сделки, вы можете бесплатно пройти экспресс-аудит объекта.
https://estatesafety.ru/