Неустойка в аренде: что ещё предусмотреть, кроме просрочки платежей

Арендатор задержал плату — начисляем пени. Привычное условие. Но обеспечительный платёж тоже могут не вернуть, а от приёмки помещения — уклониться.

В договоре можно предусмотреть ответственность и за эти нарушения. При этом некоторые условия, которые кажутся выгодными, окажутся ничтожными. Разберём три ситуации.

1️⃣ Арендодатель не возвращает обеспечительный платёж

Неустойкой можно обеспечить как своевременное внесение обеспечительного платежа арендатором, так и его возврат арендодателем.

Для этого определите, когда и в какой сумме платёж подлежит возврату, а затем согласуйте ответственность за просрочку. Например, пени в размере 0,1% от суммы, которую арендодатель обязан вернуть, за каждый день задержки.

Так у арендатора будет договорное основание требовать неустойку, если срок возврата нарушен.

2️⃣ Арендатор готов вернуть имущество, а арендодатель уклоняется от приёмки

В договоре можно установить неустойку и за такое поведение арендодателя. В материале приведён пример: 1 000 рублей за каждый день просрочки.

Здесь обеспечивается неденежное обязательство, поэтому рассчитывать санкцию в процентах от «суммы долга» не следует: такого долга в этой ситуации нет. Подойдёт твёрдая сумма или, например, процент от арендной платы.

3️⃣ В договоре записано: сначала погашается неустойка, затем основной долг

Такое условие ничтожно. Стороны не могут договором поставить погашение неустойки впереди основной задолженности.
Поэтому при проверке договора посмотрите и раздел об ответственности, и порядок зачёта поступающих платежей. Условие о первоочередном погашении пеней не станет действительным только потому, что обе стороны его подписали.

✍️ Какие ещё вопросы стоит проверить?

В полном материале разобраны ситуации:
— арендная плата автоматически меняется из-за нарушения договора: могут ли такое условие квалифицировать как неустойку;
— арендная плата включает НДС: начислять ли пени на сумму налога;
— стороны установили максимальный размер пеней: вправе ли суд всё равно их снизить;
— неустойка выражена в иностранной валюте: как согласовать расчёты в рублях;
— арендатор вовремя не вернул имущество: как предусмотреть штраф или пени.

🔍 Откройте в КонсультантПлюс Готовое решение «Как согласовать условие о неустойке по договору аренды». В нём — пояснения и примеры формулировок, с которыми можно сверить свой договор.