Почему недвижимость росла ускоренными темпами

Рост цен на жильё с 2018 по 2025 год нельзя объяснить одной инфляцией, подорожанием стройматериалов или «вечным дефицитом хороших квартир».
Главный фактор - резкое увеличение объёма дешёвых ипотечных денег, направленных преимущественно на первичный рынок.

В апреле 2020 года государство запустило массовую льготную ипотеку со ставкой до 6,5%. Первоначально лимиты составляли 8 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн рублей для остальных регионов. Позднее их увеличили до 12 и 6 млн рублей соответственно.

Идея программы была понятной: поддержать граждан, строительную отрасль и экономику в период неопределённости. Но рынок отреагировал иначе, чем предполагала социальная логика программы.

Покупатель начал оценивать не стоимость квартиры, а размер ежемесячного платежа. Застройщик получил возможность повышать цену, поскольку дешёвый кредит частично скрывал это повышение. Банки увеличивали объём ипотечных выдач, а совместные программы с застройщиками позволяли снижать рекламную ставку вплоть до 0,01%.

Такая ставка не означала бесплатный кредит. Стоимость субсидирования, как правило, закладывалась в цену квартиры. Покупатель получал низкий процент, но приобретал объект дороже.

Первичный рынок оказался в центре системы:
государство субсидировало ставку → банк выдавал кредит → застройщик повышал цену → покупатель соглашался из-за доступного платежа.

Вторичный рынок не имел сопоставимого объёма субсидирования, но постепенно начал подтягиваться вслед за новостройками. При этом ценовой разрыв между новым и готовым жильём продолжал увеличиваться.

Дополнительный спрос формировали другие программы. Семейная ипотека действует с 2018 года, а после расширения её условий стала одним из основных инструментов продаж новостроек. В 2022 году появилась IT-ипотека. Каждая новая льгота приводила на рынок очередную группу покупателей, для которой высокая стоимость квартиры компенсировалась сниженной ставкой.

Условия массовой льготной ипотеки неоднократно менялись. Ставки и лимиты корректировались, требования ужесточались, однако сам дешёвый кредит сохранялся достаточно долго, чтобы застройщики успевали адаптировать цены к каждому новому формату поддержки.
К концу 2023 года лимит льготного кредита был унифицирован до 6 млн рублей по всей стране. 1 июля 2024 года массовая программа завершилась.

Перед её окончанием рынок получил привычную волну сообщений о необходимости «успеть в последний вагон». Реальная необходимость успеть была не только у покупателей. Застройщикам и банкам требовалось максимально реализовать накопленный спрос до закрытия главного канала дешёвого финансирования.

После июля 2024 года рынок не рухнул. Его начали удерживать другими инструментами:
1. Семейной и IT-ипотекой с более жёсткими условиями
2.  Рассрочками от застройщиков
3.  Субсидированием рыночных ставок
4. Переносом остатка рассрочки в будущую ипотеку
5. Регулярными информационными волнами о возможном изменении льготных программ

Поэтому рост стоимости недвижимости - не стихийный процесс и не доказательство того, что любой объект автоматически становится ценнее.

Это результат конструкции, в которой доступность кредита увеличивала платёжеспособный спрос быстрее, чем рынок успевал увеличивать предложение. Значительная часть выгоды от льготных денег капитализировалась в цене квадратного метра.

Льготная ипотека сделала кредит дешевле. Но она не сделала недвижимость дешёвой.