ВС уточнил нюансы возврата средств за купленную квартиру со скрытым обременением

Если на приобретенную на торгах ипотечную квартиру невозможно зарегистрировать право собственности из-за того, что она находится под арестом, добросовестный покупатель может потребовать возврата денежных средств как с банкрота, так и с кредитной организации, у которой жилое помещение находилось в залоге, разъясняет Верховный суд (ВС) РФ в изученном РАПСИ определении.

Суть дела

В рамках дела о банкротстве гражданина Максима Тырсикова была реализована его квартира, находящаяся в залоге у Россельхозбанка. Вырученная от продажи жилого помещения сумма пошла на погашение долга перед залоговым кредитором, а оставшиеся денежные средства поступили в конкурсную массу должника.

Впоследствии новая владелица квартиры обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и взыскании с Тырсикова и кредитной организации полученных средств. В обоснование требований истец указала, что ей не удалось зарегистрировать право собственности на жилое помещение, поскольку на него в рамках уголовного дела были наложены обеспечительные меры.

Суды трех инстанций удовлетворили требования заявительницы, однако суд округа посчитал, что взыскивать деньги следует только с должника, так как банк не являлся стороной договора купли-продажи.

Позиция ВС

С учетом положений пункта 2 статьи 138 и пункта 5 статьи 213.27 Закона о банкротстве, в силу прямого законодательного регулирования, реализация в деле о банкротстве заложенного имущества неизбежно предполагает также последующее совершение финансовым управляющим операции по перечислению определенной доли выручки от продажи имущества в пользу залогодержателя, напоминает Верховный суд.

Он поясняет, что такой кредитор получает по своему требованию удовлетворение независимо от состояния общей конкурсной массы в деле о банкротстве, а также от наличия в реестре требований других кредиторов и их размера.

ВС указывает, что в настоящем деле суды первой и апелляционной инстанций обоснованно квалифицировали требование покупательницы квартиры взыскать с банка и должника денежные средства как охватывающее не только правоотношения из заключенного на торгах договора, но и перечисление денег финансовым управляющим со счета должника в пользу залогового кредитора.

Поскольку судами установлено, что залоговым кредитором в отсутствие оснований (в связи с их отпадением после расторжения договора) получены из конкурсной массы денежные средства, уплаченные истцом, то они обоснованно взыскали в пользу последней полученное банком неосновательное обогащение.

На основании изложенного ВС оставил в силе определение Арбитражного суда Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда.

📄 Определение ВС РФ от 23.10.2026 № 305-ЭС26-5974 по делу А40-213109/2021