Практикующий эксперт по вторичной недвижимости в Санкт Петербурге

ОПРОС, ОПРОС, ОПРОС!

Друзья, мне очень важно ваше честное мнение. Я хочу, чтобы мой канал был для вас максимально полезным, а не просто фоном в ленте. 

Поэтому сегодня — без долгих подводок, а сразу к делу. Пройдите, пожалуйста, наш микро-опрос. Он займёт буквально минуту.

ИТАК ⤵

1⃣ Вопрос первый:

🔥 — Интересно
👎 — Неинтересно

Когда вы открываете мои посты, вы зачитываетесь или пролистываете по диагонали? Что цепляет, а что хочется пропустить?

2⃣ Вопрос второй:

❤️ — Есть польза
😭 — Нет пользы

Вы сохраняете посты, чтобы вернуться к ним позже? Применяете советы на практике? Или это для вас просто лёгкая болтовня, которая не несёт практической пользы?

Ваши ответы — это мой главный компас. Никакой критики я не боюсь, только честность.

Я хочу делать для вас только то, что реально полезно и интересно.

Выбирайте по две реакции из четырёх предоставленных мной в качестве вариантов в опросе и пишите их в комментариях под постом ⬇

Ну, а если напишете развёрнутый комментарий, — я буду читать его с двойным вниманием!

Ваш профессиональный помощник Ольга Смольская
📞 +7-964-342-62-75

#опрос

🔥 Эксперт из Питера

ВЫВОД ⬇

Почему я рассказала вам эту историю? 

Дело в том, что, когда вы покупаете квартиру в одиночку, вы играете против профессионального продавца: он знает, как надавить на ваши эмоции, скрыть плесень за диваном и убедить вас, что "такая цена сейчас везде".

Вы влюбляетесь в обои и переплачиваете сотни тысяч.

Когда же вы работаете со мной, игра переворачивается. Я найду много причин, почему эта квартира стоит дешевле ещё до того, как вы успеете очароваться ею.

Таким образом я выведу сделку на финальный этап по максимально адекватной для вас цене. 

Планируете покупку? Тогда напишите мне в личные сообщения фразу "ХОЧУ СЭКОНОМИТЬ" ⤵

Я проанализирую 2-3 объекта, которые вы присмотрели, и честно скажу, сколько тысяч рублей я смогу выбить из продавца в вашу пользу. Первичная консультация всегда бесплатна 💸

Давайте покупать дорогое правильно!

Всегда на связи с вами Ольга Смольская
📞 +7-964-342-62-75

#финансовая_наука

🔥 Эксперт из Питера

ОБОСНОВАННЫЙ ТОРГ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ 💰

Мои клиенты — это, как правило, и продавцы, и покупатели недвижимости. Так что моя главная задача — отстоять их интересы, а также защитить их от неразумных действий и пустых финансовых потерь при совершении сделки купли-продажи.

Сегодня — про торг при покупке квартиры ⤵

400 000 РУБЛЕЙ!

Ровно столько я вытащила из кармана продавца и положила в карман своего клиента на прошедшей сделке.

Реальная история из моей практики 👇

После долгих поисков мы с клиентом нашли ту двухкомнатную квартиру, о которой он так долго мечтал.

Объект — просто конфетка: вполне адекватный собственник (назовём его Виктор) выставил цену за неё в 12 400 000 рублей.

— Скидывать не буду, — сказал он на просмотре, — у меня очередь из покупателей, завтра придут с наличными.

Очередь оказалась мифом, а моя работа — реальностью. Так, через день мы подписали предварительный договор купли-продажи на 12 000 000 рублей. 

Как я сэкономила клиенту 400 тысяч за одни сутки? Никакой магии, только холодный расчёт.

Пока другие покупатели переплачивают за "свежий ремонт" и "уютную атмосферу", я вижу в объявлениях только цифры, риски и скрытые дефекты.

Вот три рычага, которые я использую ⬇

1⃣ Я бью не в цену, а в "скрытую стоимость владения"

Виктор был уверен, что его ремонт идеален, однако я увидела значительные недостатки по последнему и озвучила их продавцу:
 

⚫ Кривая стена в спальне (скрыта за шкафом) — выравнивание обойдётся в 150 тысяч;
⚫ Заставленный стояк в ванной — любой прорыв у соседей сверху потребует демонтажа плитки, это ещё плюс 100 тысяч риска;
⚫ Старый газовый котёл, который "работает как часы" ➡ по регламенту его замена стоит 80 тысяч.

Я не говорила: "Скиньте цену!". Я лишь положила на стол распечатку сметы от своего проверенного мастера: "Виктор, чтобы привести эту квартиру в состояние, которое вы описываете в объявлении, моему покупателю необходимо вложить ещё 400 тысяч сразу после покупки. Он готов их вложить, но тогда стартовый чек должен быть другим".

2⃣ Я продаю продавцу его главную боль — "Время"

Виктор продавал квартиру, чтобы закрыть сделку по встречной покупке. У него горели сроки по задатку, и он уже заплатил аванс за свой новый дом.

Я нашла эту уязвимость и предложила ему не просто скидку, а сервис:

Мы выходим на задаток завтра в 18:00. Я уже проговорила с банком ваш объект, одобрение будет за 2 часа. Мы не будем выносить вам мозг неделями.

Для него 400 тысяч скидки стали платой за гарантию того, что его следующая сделка не сорвётся.

3⃣ Я использую "тупик в цифрах"

Когда Виктор сказал своё последнее слово: "12 200 000 — это дно", я не стала торговаться за каждые 50 тысяч. Это выглядит как мелочность.

Я сделала шаг назад ⤵

На 12 200 000 мой клиент не проходит по лимиту одобрения, нам не хватает для этой суммы первоначального взноса. Мы вынуждены будем отказаться и вернуться к поиску неликвида на первом этаже.

В общем, я поставила Виктора перед выбором: либо он теряет 400 тысяч сейчас, либо теряет реального покупателя и начинает продавать заново (а простой объекта стоит ему 100 тысяч в месяц ипотеки). 

Через час он позвонил сам и согласился на 12 миллионов 🎉

#финансовая_наука

🔥 Эксперт из Питера

Главный секрет ⤵

Люди платят высокую цену не за квадратные метры, а за отсутствие головной боли.

Если вы продаëте квартиру с готовыми документами, без скрытых долгов, с понятной историей и готовы быстро выйти на сделку ➡ ваша квартира объективно стоит дороже, чем "убитая" альтернатива с проблемными документами. 

❗️Не бойтесь отказывать. Тот, кто просит скидку в 10% просто потому что "всегда торгуюсь", часто уходит, а через неделю возвращается, потому что за эти деньги вокруг только неликвид.

P. S.

Рынок сейчас сложный. Покупатели сейчас в приоритете и они пытаются диктовать свои условия. Конкуренция между объектами высокая.

Если вам нужен профессиональный переговорщик, я готова вам помочь. Я умею грамотно торговаться, выстраивая диалог так, чтобы каждый аргумент покупателя об уступке превращался в подтверждение ценности вашего объекта, а также забирая из переговоров каждый доступный рубль в вашу пользу.

И ваша квартира продаётся по максимально возможной цене.

Напишите мне в личные сообщения и мы разберём ваш случай и подготовим стратегию продажи ⤵

Всегда с вами Ольга Смольская
📞 +7-964-342-62-75

#финансовая_наука

🔥 Эксперт из Питера

ТОРГ — ЭТО ВЕЛИКОЕ ИСКУССТВО 💰

Как продать квартиру дороже и не отдать полмиллиона первому встречному?

Знакомая ситуация: вы поставили квартиру за 10 миллионов. Приходит покупатель, обходит комнаты, цокает языком и с порога выдаёт: "Скидывайте 500 тысяч, и я готов выходить на задаток сегодня".

Первая реакция — согласиться. В голове стучит: "А вдруг это последний? А вдруг рынок встал?". Стоп!

Торг — это не выпрашивание скидки у вас.

Это психологическая дуэль, где побеждает тот, у кого холоднее голова и весомее аргументы.

Даю вам 5 проверенных на практике правил, которые я использую в диалоге с покупателем, чтобы отстоять цену и продать квартиру дорого 👇

1⃣ Цена должна быть "бронированной" ещё до показа

Покупатель торгуется не с вами, а с вашим объявлением. Если в тексте написано: "небольшой торг", "рассмотрю предложения", то вы уже проиграли 3–5% от стоимости. 

🔴 Как делать: 

В объявлении должны быть прописаны только факты (этаж, площадь, состояние). Если квартира объективно стоит своих денег, покажите эту уверенность в тексте.

Покупатель должен прийти на просмотр с мыслью "квартира классная, цена рыночная", а не "тут можно поживиться".

2⃣ Правило "Торг на берегу"

Никогда не начинайте обсуждать скидку в коридоре, пока человек ещё не увидел планировку и не влюбился в вид из окна. 

🔴 Как делать:

Когда покупатель спрашивает: "Какая последняя цена?", отвечайте вопросом: "Давайте сначала вы посмотрите квартиру и скажете, всё ли вас устраивает по состоянию. Если мы с вами найдём общий язык по объекту, я уверен, мы договоримся и по цене".

Переключите фокус с денег на ценность.

3⃣ Аргументы вместо эмоций (ваша броня)
 
Когда покупатель давит на недостатки ("у вас обои старые", "рядом шумная дорога"), не оправдывайтесь. Продавайте решение его проблем ⬇

🔴 Старый ремонт?

"Именно поэтому цена не завышена. Это чистый холст. Любой ремонт под себя сейчас стоит от миллиона. Вы не переплачиваете за "чужой вкус", который всё равно пришлось бы сносить. Вы экономите эти деньги".

🔴 Последний этаж?

"Зато над вами никто не топает, не зальёт и нет шума соседей сверху. Это абсолютная тишина, за которую в этом районе люди доплачивают".

🔴 Сравнение с соседями?

"Да, в соседнем подъезде продавали дешевле. Но там была ипотечная квартира с отказом опеки и прописанными людьми, они стояли на стопе в пяти банках. Моя квартира юридически чистая, выход на сделку за 3 дня. За скорость и безопасность всегда есть премия".

4⃣ Метод "Уступка за уступку"

Никогда не отдавайте скидку просто так — скидка должна быть заработана покупателем.

Как делать: 

Если покупатель настаивает на скидке в 300 тысяч, не говорите "нет". Сделайте паузу и скажите:

Я готов обсудить скидку, если мы выходим на сделку до конца недели и вы вносите задаток прямо сейчас. Либо, если мы оставляем полную цену, я оставляю вам всю встроенную технику, кухню и шкафы — это само по себе стоит 400 тысяч. Что вам интереснее?

Вы не проиграли в цене, а предложили эквивалент.

5⃣ Психологический "якорь"

Если торг неизбежен, никогда не сбрасывайте сумму, которую просит покупатель. 

Как делать:

Просят 500? Предложите 100. Просят 200? Предложите 50.

Во-первых, это покажет, что вы не в отчаянии. Во-вторых, цифра 50 000 после 200 000 будет звучать для покупателя как "почти договорились".

И всегда округляйте. Вместо "10 000 000 минус 70 000" говорите "9 930 000". Нечётные, конкретные цифры выглядят как ваш окончательный финансовый предел, а не как случайная цифра.

#финансовая_наука

🔥 Эксперт из Питера

"СКОЛЬКО СТОИТ МОЯ КВАРТИРА?" 💸

Почему этот вопрос по телефону — тревожный звоночек?

Пару дней назад в личные сообщения мне прилетел именно такой запрос. Человек скинул адрес ЖК, год постройки и метраж. 

Давайте посмотрим, что я вижу на данном этапе 👇

🔴 Евродвушка

Это может быть как просторная кухня-гостиная 20 метров и спальня 12 метров, так и "пенал" 15+10 с бесполезным коридором.

🔴 Новый дом

Это может быть качественная бизнес-класс новостройка с подземным паркингом, а может оказаться "человейником" эконом-класса с двором-парковкой.

🔴 Метраж (45 м²)

Однако это могут быть 45 м² полезной площади, а могут быть 45 м² вместе с огромным балконом и 15-сантиметровыми вентфасадами, которые только "съедают" тепло.

Что же я увижу, когда приеду (цена: ₽9,5 млн) 💵

1⃣ Сценарий №1

Я захожу в этот "новый дом", а там ⬇

⚫ Ремонт от застройщика, который нужно полностью переделывать (обои в цветочек, дешёвая сантехника);
⚫ Окна выходят на вечно пыльную строительную площадку соседнего корпуса;
⚫ В подъезде уже живут люди, но закон о тишине для них — пустой звук;
⚫ Собственник сделал перепланировку и перенёс "мокрую точку" в коридор.

Ипотека под такой объект возможна только с проблемами и допсоглашениями.

Что я увижу, когда приеду (только цена: ₽12,5 млн) 💵

2⃣ Сценарий №2

Тот же адрес и метраж. Но ⤵

🟠 Собственник заказал качественный дизайн-проект, так что в квартире идеальная шумоизоляция и приточная вентиляция;
🟠 Окна выходят во внутренний тихий двор с ландшафтным дизайном;
🟠 В квартире никто не жил, поэтому она продаётся с идеальным "вайт боксом" (белые стены, ровный пол), куда покупатель заезжает со своей мебелью.

Единственный собственник, полная сумма в договоре, готовность освободить квартиру за 3 дня.

Как видите, "евродвушка в новом доме" — это просто набор букв. 

По телефону я могу назвать вам вилку от 9,5 до 12,5 миллионов.

Однако если я назову по телефону 12,5 млн, а вы приедете на просмотр и увидите Сценарий №1, то вы назовёте меня мошенницей... Если же я назову 9,5 млн, а у вас Сценарий №2, то вы назовёте меня некомпетентной, потому что вы продадите свою квартиру соседу за 12 млн без всяких риелторов.

ИТАК:

Рыночная цена — это не цифра в объявлении. Это сумма, которую готов отдать живой человек за живые стены после 15 минут осмотра.

Поэтому на вопрос "За сколько я продам свою евродвушку?" у меня есть только один честный ответ 👇

Необходимо смотреть объект вживую и на месте определить все его сильные и слабые стороны.

На встрече я назову вам две цифры:

1⃣ По какой цене она уйдёт за 3 недели (реальный рынок);

2⃣ По какой цене её можно выставить, если мы не спешим и ищем покупателя, который влюбится в эти окна и этот вид.

Пишите мне в сообщения слово "ПРОСМОТР", кидайте адрес, и мы назначим удобное время. Так что перестаньте гадать на кофейной гуще по телефону ⤵

Ваш эксперт Ольга Смольская
📞 +7-964-342-62-75

#продажа_квартиры

🔥 Эксперт из Питера