ДОХОДЫ НА НЕДВИЖИМОСТИ | Татьяна Халезина

90% того, что вам сегодня предлагают под видом «выгодных инвестиций» - это глухой неликвид.

И самое страшное: многие из вас об этом даже не подозревают.

СЕГОДНЯ, 24 октября в 15:00 проводим онлайн-встречу.

Никаких сказок про «близость к метро или про центр города»
Только жесткая математика и аудит.

Что будем разбирать: 

🔥 Анатомию ликвидности: как понять, что вы вляпываетесь в чужую ошибку, и почему чистый ЕГРН - это иллюзия безопасности.

🔥 Парадокс рынка: почему умные инвесторы вам отказывают (что они посчитали, а вы поленились проверить?).

🔥 Манипуляции риелторов: как вас и ваших клиентов уводят в мусорные проекты ради 5% комиссии.

🔥 Алгоритм жесткого стресс-теста объекта: правило 3-х планов выхода, без которых нельзя открывать кошелек.

🔥 Живые кейсы: разберем "памятники доверчивости"

Если вы хотите работать с серьезным капиталом, вы обязаны считать быстрее и глубже, чем ваш клиент.

⏰ Встречаемся сегодня в 15:00. 

📍 Ссылка на встречу:  https://telemost.yandex.ru/j/12779491577900

Приходите. Будет больно, честно, но это спасет вас и ваших клиентов от потери миллионов.

... продолжение

Это — актив, который генерирует предсказуемый доход и который у вас оторвут с руками при перепродаже, потому что спрос превышает предложение.

В Сочи вы покупаете ограниченный ресурс, на который стоит очередь из арендаторов. У вас есть понятная стратегия, главное, понятная стратегия выхода (кому и за сколько мы это продадим, когда актив вырастет в цене).

Инвестиции — это не лотерея и не вера на слово парню в красивом костюме.
Это жесткий аудит, проверка рисков и расчет трех планов выхода еще до того, как вы открыли кошелек.

Перестаньте верить на слово тем, чья цель - просто закрыть сделку сегодня и забрать комиссию. Проверяйте объекты так, словно вы ищете в них подвох. Потому что он там есть всегда!

Если вы устали от сказок, боитесь вляпаться в очередной «бетонный памятник» и хотите инвестировать по системе, где ваши риски считают как свои - нам есть о чем поговорить.

Напишите мне, чтобы получить аудит вашей ситуации. Перестаньте гадать и верить на слово. Начните считать.

Татьяна. Считаю ваши риски, как свои

Памятник вашей доверчивости: как купить бетон с запахом мазута и стать пожизненным спонсором чужой комиссии

Иногда мне физически хочется кричать.

Смотрю на умных, состоявшихся людей, которые в своем бизнесе проверяют каждую запятую в договоре, а на рынке недвижимости внезапно превращаются в доверчивых детей.

Брокер с красивой улыбкой говорит:

«Отличная инвестиция, центр Питера, парковки за сущие копейки!», и вы просто переводите деньги. Не открывая градостроительный план. Не просчитывая стратегию выхода.

А потом наступает жестокое похмелье. Давайте разберем его на живом примере.

Сейчас в Санкт-Петербурге массово «впаривают» парковочные места в комплексе в районе Московского вокзала. Это преподносят как доступный вход в инвестиции с хорошей доходностью.

А теперь срываем красивую обертку. Что вы покупаете на самом деле?

Я могу открыто об этом говорить: я прожила в Питере 9 лет и очень хорошо знаю город.....вдоль и поперек

1. Промышленное гетто вместо «центра».
Эти здания стоят вплотную к активным путям сортировочной станции. Круглосуточный грохот товарных поездов, летящая сажа и въедливый запах мазута и креозота. Вы ставите туда чистую машину, а через день забираете покрытую грязной пленкой.

2. Открытый всем ветрам бетон.
Это не теплый паркинг. Это открытая этажерка. Там гуляет ледяной питерский ветер, залетает снег и дождь. Рядом полно мест, где можно бросить машину бесплатно, пусть и в грязь. Сдавать это в аренду за адекватные деньги - утопия.

3. Аудитория: арендный конвейер и транзитники.
Кто живет в соседних домах? Вы думаете, это респектабельные семьи с двумя автомобилями, готовые платить за паркинг? Нет. Из-за близости к вокзалу эти бетонные муравейники превратились в Мекку посуточной аренды.
Это транзитное гетто. Люди с чемоданами, которые гремят колесиками в три часа ночи, студенты, командировочные, туристы. У этой аудитории физически нет запроса на долгосрочную аренду вашего паркинга. Они приехали на такси и уехали. Им абсолютно плевать на вашу инвестицию.

4. Билет в один конец (почему это невозможно продать).
И вот здесь кроется самый тихий ужас. Вы думаете, что купили актив, который подрастет в цене. Ошибка. Вы купили пассив, который невозможно продать. Ни через год, ни через три.
Местные постоянные жители прекрасно знают про сажу и вонь товарняков — они это не купят.
Посуточникам, как мы выяснили, это не нужно. А искать других таких же «доверчивых инвесторов» на вторичном рынке вы будете годами. В итоге вы останетесь с неликвидом на руках, который невозможно сдать, но за который нужно ежемесячно платить налоги и коммуналку. Занавес.

Почему вам это продали?
Потому что брокеру нужно закрыть план сегодня. Ему плевать, что будет с вашими деньгами завтра. Вы просто стали спонсором его комиссии. Вы оплатили его отпуск своими нервами и замороженным капиталом.

Из-за таких историй у людей формируется панический страх. Когда я предлагаю брокерам и инвесторам зайти в стратегию по выкупу паркингов в Сочи, многие шарахаются: «Татьяна, мы уже слышали про парковки в Питере..., это неликвид!».

Кстати, мне удалось спасти несколько людей от инвестиций в неликвидые паркинги Питера

А теперь давайте отделим мухи от котлет.

Проблема не в слове «паркинг». Проблема в отсутствии системы оценки и анализа.

Посмотрите на нашу стратегию в Сочи.
- Мы выкупаем места в готовом ЖК комфорт-класса. Это закрытый, сухой подземный паркинг с охраной и видеонаблюдением на закрытой территории.

В локации, где дефицит парковочных мест - это катастрофа для жителей, а для нас - математически просчитанная возможность.

....

Пока одни каждый вечер наматывают круги по двору, как на «Формуле-1» (только без призовых) — другие на этом зарабатывают.

Дома сдаются, заселение идёт, машин всё больше. А мест больше не становится. Именно эта нехватка и дает доход владельцам паркингов.

И вот тут главное:
Купить паркинг может каждый. Серьёзно, это проще, чем найти место во дворе в восемь вечера.

А вот купить безопасно, ликвидно и доходно — уже не каждый.

Тут легко взять место, которое потом не продать, не сдать и даже жене не объяснить, зачем купил. 🙈

Чем отличается паркинг-актив от паркинга-чемодана без ручки и сколько реально можно заработать на нехватке мест — разберём по шагам на онлайн-встрече.


🗓 Завтра, 21 октября, в 15:00
Приходите на встречу — и узнайте, где припарковать деньги, чтоб они росли

Ссылка для подключения: https://telemost.yandex.ru/j/97336100280449

Квартира для сдачи — всё ещё «надёжная классика»?

Уже нет. 📉

Доходность жилой недвижимости упала ниже банковского вклада, а деньги в ней заморожены намертво: продать «половину квартиры», когда срочно нужны средства, не получится.

Сейчас работает другая логика: несколько небольших объектов вместо одного большого.

Нужны деньги - продал один-два, остальные продолжают приносить доход.

Один из самых недооценённых вариантов — паркинги.

Без ремонтов, без жильцов, со стабильным спросом, который только растёт. 🅿️

Как это работает и с каких сумм можно зайти - разберем по шагам на онлайн-эфире:

📅 21 октября в 15:00 мск

👉 https://telemost.yandex.ru/j/97336100280449
Сохраняйте ссылку, чтобы не потерять 🔖