Ко мне обратилась коллега с просьбой дать комментарии по текущей ситуации на рынке недвижимости и ответить на 2 вопроса для статьи в Московской газете и Московских ведомостях.

1. ФАС рассмотрит жалобу на резкий рост тарифов «ЦИАН» к 2026. Как повышение тарифов на онлайн-платформах влияет на рынок недвижимости? Какие альтернативы этим площадкам существуют? Расскажите про преимущества офлайн-продаж и онлайн, что сегодня в приоритете и какие перспективы есть в обоих вариантах?

Рост тарифов не оказывает существенного влияния на рынок недвижимости. При этом, коллеги ощущают регулярное повышение стоимости размещения объявлений на платных площадках. Это приводит к сокращению количества публикаций. На ЦИАНе выкладываются только ликвидные объекты, которые имеют привлекательную цену.
Профессиональное сообщество уже несколько лет ищет альтернативные способы рекламы объектов недвижимости. С этой целью используются АВИТО, Домклик, М2, ЯндексНедвижимость, социальные сети, профессиональные сообщества и домовые чаты, а российская гильдия риелторов активно продвигает свою федеральную базу недвижимости (ФБН).
В эконом сегменте наиболее эффективна онлайн реклама, так как она охватывает наибольшую аудиторию потенциальных покупателей. В бизнес и премиум сегменте не менее эффективны офлайн продажи. В этом сегменте работает ограниченный круг экспертов и агентств недвижимости, которые хорошо знакомы друг с другом. Между игроками рынка устанавливаются партнерские связи с устоявшейся системой мотивации. Такая ситуация позволяет продавать недвижимость еще до публикации в интернете.
Претензии ФАС к ЦИАН, вряд ли, можно назвать обоснованными. Любая коммерческая организация нацелена на максимальное извлечение прибыли из своего бизнеса. У всех есть право выбора: пользоваться предлагаемым сервисом или нет. Сервис нравится и приносит пользу - значит платим деньги, не нравится - идем на другую площадку или ищем другие пути привлечения покупателей.

2. Рост цен на новостройки и вторичное жилье замедлился в обоих сегментах рынка, при этом вторичное жилье в домах недавней постройки дорожает опережающими темпами. Какие тренды на рынке недвижимости наблюдаются сегодня? Что ожидается в среднесрочной перспективе на рынке недвижимости?

Цены на новостройки, действительно, сильно выросли. Рост в первую очередь связан с условиями приобретения недвижимости: рассрочка, траншевая ипотека, семейная ипотека и другие субсидированные программы. Застройщик продает не столько недвижимость, сколько саму возможность купить жилье за счет специальных программ. По этой причине значительная часть покупателей вложила свои денежные средства в строящееся жилье.
Цены на вторичном рынке недвижимости за период высокой ключевой ставки, практически, не изменились. Высокие проценты по ипотеке не позволяют покупателям использовать этот инструмент. Ежемесячные платежи по ипотеке часто выше возможностей покупателей.
Вторичное жилье в домах недавней постройки размещается с завышенной стоимостью, так как "горе инвесторы" ошибочно полагают, что если застройщик постоянно поднимает цены, то и их недвижимость растет в цене с той же прогрессией. На самом деле, как только недвижимость переходит в категорию вторичного жилья, она теряет в цене миллионы. Если нет субсидированных программ покупки недвижимости, значит, и спрос на нее будет намного меньше.
После ужесточения условий применения семейной ипотеки, первичный рынок недвижимости тоже будет испытывать серьезные сложности. Со временем цены в обеих категориях недвижимости выровняются. Чем меньше субсидированных программ на покупку новостройки, тем выше спрос и цены на рынке вторичного жилья.
Сегодня главный тренд на рынке недвижимости - это снижение ставок по ипотеке на вторичную недвижимость и увеличение объемов сделок. В среднесрочной перспективе ожидаю переключение внимания с первичного рынка недвижимости на вторичный. Снижение спроса приведет к снижению цен на новостройки. Понижение ключевой ставки повлечет отток капитала с банковских вкладов, а следовательно рост спроса и цен на вторичное жилье.