Тройка судей СКГД ВС РФ пересмотрела дело о расторжении договора купли-продажи квартиры, возмещении убытков и взыскании неустойки в связи с существенными недостатками квартиры.

МКД был построен в 2013 году. В мае 2013 г. спорную квартиру у застройщика приобрела организация-инвестор, а в ноябре того же года продала квартиру истцам.

Новое жилье оказалось очень некомфортным - холодным и сырым, текущие ремонты не могли улучшить ситуацию. Фактически истцы пользовались всего одной, - самой теплой, - комнатой во всей своей квартире. В 2016 и 2019 гг. покупатели направили застройщику несколько претензий по поводу тонких стен, однако ситуация не была урегулирована в досудебном порядке.

Позднее - уже в рамках арбитражного производства - застройщик сам выиграл спор с генподрядчиком, который строил данный МКД, о дефектах, допущенных при строительстве. В рамках этого дела была назначена экспертиза, эксперты установили, что при постройке были использованы некачественные материалы - стеновые панели были гораздо тоньше, чем это предписано проектной документацией и требованиями СНИП, ГОСТ и ТУ, из-за этого панели треснули, эти трещины в торцевой панели являются неустранимым дефектом - заделка трещин не может дать положительного результата. Из-за трещин теплотехнические параметры МКД не соответствуют требованиям СП 54.13330.2016 и СП 50.13330.2012, и данные дефекты являются значительными недостатками ограждающих конструкций квартиры.

Решением арбитражного суда, которое вступило в силу в 2022 г., установлено, что эти дефекты являются существенными и носят неустранимый характер.

Летом 2023 г. истцы предъявили иск застройщику, однако судебными актами областного суда и КСОЮ в иске было отказано по мотивам пропуска срока исковой давности:

- согласно текстам претензий, которые истцы направляли застройщику в 2013 году, их требования предъявлены только в части недостатков той же торцевой стеновой панели (стены в квартире), которые выявлены при проведении судебной экспертизы при рассмотрении спора между застройщиком и генподрядчиком в арбитражном суде. Таким образом, общий срок исковой давности истек в 2019 г. и в 2021 г. соответственно, в то время как с иском в суд истцы обратились 12 июля 2023 г., то есть с пропуском срока исковой давности;

- и даже если исходить из положений п. 6 ст. 19 Закона о защите прав потребителей, учитывая, что выявленные недостатки выполненных ответчиком работ относятся к существенным, и поэтому срок обращения в суд составляет в данном случае 10 лет, то срок все равно пропущен. Ведь акт приема-передачи квартиры первому покупателю (инвестору) составлен в мае 2013 г., а иск предъявлен в июле 2023 г.

Верховный Суд РФ пересмотрел дело и отправил его в апелляционную инстанцию, указав на следующие важные правовые позиции:

- во-первых, по общему правилу начало течения срока определено моментом, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права. Несмотря на наличие претензий у истцов к качеству строительства, только вступившим в законную силу решением Арбитражного суда установлен существенный недостаток указанного жилого дома и, как следствие, квартиры истцов, на основании проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы. До указанного момента ни истцам, ни самому застройщику не было известно о том, что выявленные недостатки квартиры являются существенными и носят неустранимый характер. Поэтому в данной ситуации было бы неправомерно применять к правоотношениям сторон сроки, установленные Законом об участии в долевом строительстве. Суды в данной ситуации должны были использовать сроки, установленные Законом о защите право потребителей;

- во-вторых, начало течения срока исковой давности необходимо исчислять с момента передачи квартиры истцам. Если, как это ошибочно сделал суд апелляционной инстанции, исчислять данный специальный срок защиты с момента передачи квартиры инвестору, то данный инвестор (юридическое лицо) будет фактически приравнен к потребителю. Между тем Закон о защите прав