"Семейная ипотека" перестает быть массовой.

▶️С 1 октября "семейная ипотека" начинает терять статус массовой программы поддержки рынка новостроек и превращается в инструмент прежде всего для семей с большим количеством детей.

Анализируем и прогнозируем:

▶️Отметим, что государство меняет философию программы. Раньше это был массовый способ поддержать покупку новостроек семьями с детьми. Теперь же максимальная помощь концентрируется на многодетных, а самая многочисленная категория заемщиков получает ставку до 10–12%.

▶️Но покупателя "убивает" не сама цифра ставки, а ежемесячный платеж. По отдельным расчетам, для квартиры стоимостью чуть больше 10 млн руб. платеж может вырасти примерно с 39 тыс. руб. до 78 тыс. руб. в месяц. Семье нужно либо резко увеличивать первоначальный взнос, либо покупать квартиру дешевле и меньше, либо вообще отказываться от сделки.

▶️Особенно заметна проблема для Петербурга и Ленобласти. По оценкам участников рынка, семьи с одним ребенком сегодня дают до 80% заемщиков по "семейной ипотеке", а многодетные — всего около 3%.

▶️Поэтому улучшение условий для семей с тремя, четырьмя и пятью детьми не сможет быстро заменить выпадающий массовый спрос.

▶️Отсюда и огромный разброс прогнозов экспертов рынка. Самые осторожные оценки предполагают снижение объемов льготной ипотеки примерно на 15–20%, более жесткие — падение спроса на 20–30%.

▶️В наиболее зависимых от "семейной ипотеки" сегментах продажи могут сократиться на 40–50%, а число кредитов семьям с одним ребенком — в 2–3 раза. Но есть важный момент: все это не означает, что квартиры автоматически подешевеют на 20–30%.

▶️Скорее наоборот, т.к. девелоперы будут всеми силами держать цены и менять не прайс, а финансовую упаковку. Еще больше рассрочек, субсидирование ставки, скидки, trade-in.

▶️Параллельно будет меняться и сам продукт. Если прежняя квартира перестает проходить по ежемесячному платежу, то покупателю будут предлагать меньше метров.

▶️Рынок может получить неприятную конструкцию: продаж меньше, ипотека дороже, квартиры меньше, а цены за кв. м при этом существенно не падают.

▶️Для ИЖС "семейная ипотека" остается под 6%. Получается, что семья с одним ребенком, например, в Петербурге сможет взять квартиру под 12%, а строительство дома — под 6%.

▶️Поэтому часть спроса вполне может начать перетекать из многоквартирного жилья в ИЖС. Но для начала на этом рынке нужно разобраться с мошенниками.

▶️Чем больше детей, тем ниже становится ставка, а лимиты кредита растут. Для них трех- и четырехкомнатные квартиры действительно могут стать доступнее.

▶️Поэтому рынок будет расходиться сразу в две стороны: семьи с одним-двумя детьми будут искать меньше и дешевле, многодетные смогут смотреть в сторону более просторного жилья.

▶️В октябре рынок наверняка покажет резкое падение относительно сентября, но реальный масштаб новых правил станет понятен только через несколько месяцев.

▶️Аккуратно прогнозируем снижение активности на рынке: сокращение выдач льготной ипотеки примерно на 15–20%, спроса на программу — на 20–25%, а продаж новостроек по "семейной ипотеке" примерно на 30%. В самом уязвимом сегменте семей с одним ребенком падение продаж может составить 40–50%.