Помните моду 2010-х годов? Тогда казалось, что настоящий успех — это обязательно купить квартиру или дом в Черногории, Болгарии или Испании. А в 2020-х волна хайпа перекинулась на арабские страны, особенно на ОАЭ. Пик ажиотажа пришелся на 2022 год.

А помните начало 20-х, когда все массово скупали апартаменты? Или как каждый второй инвест-блогер рассказывал о сверхприбыльности точек с «Бабл Ти»? Куда, кстати, делись все эти «Бабл Ти»?

Давайте честно: мода в недвижимости — это ненадежно. Чаще всего она не приносит доход конечному инвестору. Зарабатывают на этом только начальные продавцы — застройщики и девелоперы, которые этот ажиотаж и создают. Они продают на пике эмоций и хайпа, фиксируя сверхприбыль. А вот все последующие собственники, которые пытаются перепродать объект, уже никаких сверхдоходов не получают — рынок остывает, ликвидность падает.

🚩 Правило для консервативных инвесторов Если вы видите в описании актива прилагательные «модный», «креативный», «трендовый», «инновационный» — обходите стороной. Это маркеры хайпа, а не инвестиций. Реальные деньги делаются на скучном, понятном и проверенном временем.

Иллюзия «заграничного» и «удаленного» дохода Те россияне, что покупали недвижимость в Европе 10 лет назад, в 2022–2024 годах начали ее активно продавать. Итог? Большинство не заработали ровным счетом ничего. Счастьем считалось продать хотя бы за те же деньги, что и покупали. Но давайте не забывать про инфляцию: за 10 лет деньги сильно подешевели.

То же самое сейчас происходит и с активами, приобретенными в ОАЭ. Ситуацию, разумеется, подогревает и геополитика, и напряженность в районе Персидского залива.

Но самая большая боль — это иллюзия удаленного управления. Многие, кто не мог продать актив за рубежом, думал: «Ничего, у меня там агенты, они всё решат и обеспечат мне пассивный доход». Не решили.

Что происходило на практике, особенно в Европе? Агенты, прекрасно зная, что в текущих условиях продать объект практически невозможно, сдавали квартиры в аренду. Но деньги собственникам не перечисляли. А владелец из России физически не мог контролировать процесс: ни приехать, ни проверить, ни повлиять на агента. В лучшем случае — собственник просто переставал получать деньги от аренды и пытался разбираться сам. В худшем — в его «элитные» квадратные метры вселялись незаконные жильцы (в Испании их называют «окупас»), и выгнать их по местным законам практически невозможно.

Анатомия хайпа Есть четкие маркетинговые стратегии, опробованные на Западе, которые с небольшим опозданием приходят в Россию. Они абсолютно рабочие, но... недолго.

Есть люди, которым по кайфу влезать в сверхприбыльные, модные, креативные темы. Их фишка — краткосрочность. Но у таких инвесторов особый склад ума: они легко переключаются с одного хайпа на другой. Сегодня они в «Бабл Ти», завтра в апартаментах, послезавтра в ОАЭ.

Реальная история: как спасали актив в Испании В 2023 году мой клиент нашел покупателя для своей испанской недвижимости. Казалось бы, ура! Но из-за санкций перевести деньги в Россию было практически невозможно. Нам повезло: покупатель оказался из одной из стран СНГ, и его представитель приехал в Россию с наличными.

Я лично принимал деньги здесь, пересчитывал, проверял. А мой клиент в это время сидел у нотариуса в Испании с покупателем и переоформлял недвижимость. Мы созвонились: «Всё в порядке, деньги проверены». И он совершил сделку.

Сделка прошла в условиях, когда легальных путей перевести деньги из ЕС в Россию практически не существовало. Пришлось искать обходные маршруты через третьи страны — это было вынужденной мерой, но клиент был готов на всё, чтобы спасти актив.

Потому что окупасы уже захватывали его имущество. Он с отцом в экстренном порядке возвращал контроль над собственностью — выдворял захватчиков своими силами, пока те не закрепились по местным законам.

Вернувшись в Россию, мы с ним купили отличное помещение в новостройке в Санкт-Петербурге. В 2025 году мы уже получили ключи.