Добро пожаловать, в закрытое сообщество инвесторов и профессионалов рынка коммерческой недвижимости Урала
Клуб объединяет участников, заинтересованных в: • инвестициях в доходные объекты • покупке и продаже коммерческой недвижимости • доступе к экскл. и off-market предложениям • партнерских сделках и совместных проектах
ПодписчикиСколько подписчиков у канала сейчас. Волна — число подписчиков в каждой точке периода. Изменение — к началу периода.193▼ 1,0 %−2 за период
ПросмотрыСколько сейчас просмотров у постов, вышедших за период. Это не просмотры за день: сколько посмотрели вчера, MAX не сообщает. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.159▲ 16,1 %было 150
РеакцииСколько реакций у постов, вышедших за период. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.11▲ 72,2 %было 7
УпоминанияСколько раз канал упомянули другие каналы: ссылки и репосты, без рекламных постов. Чем крупнее круг, тем больше упоминаний в этой точке периода. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.61▼ 18,1 %было 76по подписке
РепостыСколько раз другие каналы сделали репост постов этого канала (без рекламных постов). Репосты входят и в число упоминаний. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.28▲ 14,3 %было 25после входа
Средний охват постаСколько просмотров в среднем набирает один пост. Считаем по постам старше двух суток: у свежих просмотры ещё растут. Точки, где есть свежие посты, — пунктиром и полыми кружками: охват всех постов на сейчас, он ещё вырастет.61▼ 18,7 %было 75
ERRКакая доля подписчиков видит средний пост: средний охват ÷ подписчики × 100 %. Линия — ERR в каждой точке периода, пунктир — ERR прошлого такого же периода. Точки с постами моложе двух суток — полые кружки на пунктирном конце линии.31,6 %▼ 6,9 п. п.пунктир — было 38,5 %
Вовлечённость ERКак часто читатели реагируют на посты: реакции ÷ просмотры × 100 %. Засечка на полосе — прошлый период.6,92 %▲ 2,3 п. п.
было 4,67 %
Постов в деньСколько публикаций в среднем выходит за день. Клетка — точка периода: чем темнее, тем больше постов в день. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.0,4▲ 64,3 %было 0,3
Доля рекламыКакая доля публикаций за период похожа на рекламу: маркировка erid, рекламные ссылки и другие признаки. Шкала — рекламная нагрузка по порогам индекса качества: до 10 % — низкая, до 25 % — умеренная, до 50 % — высокая, дальше — очень высокая. Рост доли отмечается красным.5,7 %▲ 3,5 п. п.
ДинамикаСверху — число подписчиков на конец каждой точки периода, снизу — прирост за точку: зелёный — подписчиков стало больше, красный — меньше. Над графиком прироста — самый большой прирост и самая большая убыль. Сколько подписалось и отписалось по отдельности, MAX не сообщает.
Рост аудитории
−2подписчиков за период
−1 самая большая убыль · 23 окт 2026
Оценка каналаОценка канала от 0 до 100 из пяти частей: аудитория, честность роста, рекламная нагрузка, доверие и достоверность расчёта. Полоса — сколько баллов часть набрала из своего максимума. Индекс пересчитывается каждую ночь; каналы сравниваются с похожими — той же категории и размера.
Индекс качества пока не рассчитан. Он появляется у каналов от 500 подписчиков, которые публикуют посты хотя бы раз в неделю, после недели наблюдения.
ОхватыСколько сейчас просмотров у постов, вышедших в каждой точке периода (а не просмотры за день). Подписан рекорд; точка с сегодняшним днём бледнее — день ещё идёт. Средний охват поста — по постам старше двух суток.
Просмотры и охват
159просмотров за период▲ 16,1 %
Средний охват поста — 61 просмотров (посты старше двух суток).
ВовлечённостьER — реакции, делённые на просмотры, в процентах — у постов каждой точки периода. Пунктир — ER за весь период. Изменение — в процентных пунктах к прошлому такому же периоду.
Вовлечённость подписчиков
6,92 %ER = реакции ÷ просмотры▲ 2,3 п. п.
ER каналав среднем за период
ЦитируемостьИндекс цитируемости (ИЦ) — насколько часто и какими каналами упоминают этот канал за последние 30 дней, без рекламных постов. Уровень — место среди похожих каналов. Линия — ИЦ в каждой точке периода (в неделе и месяце — средний за её дни).
РитмСколько постов в среднем выходит в каждый час каждого дня недели, время московское: чем темнее клетка, тем больше публикаций. «Лучшее время» — часы, в которые у постов старше двух суток самый высокий средний охват.
Когда и сколько публикует
ПнВтСрЧтПтСбВс
036912151821
Лучшее время:09:0018:00часы, в которые у постов самый высокий средний охват
ФорматыИз чего состоит лента. У каждого поста один формат — по старшинству: репост, видео, фото, ссылка, текст. Полоса и проценты — доля постов формата; справа — средний охват одного поста формата (по постам старше двух суток), полоска — сравнение с самым просматриваемым форматом.
ПубликацииКаждая точка — пост за период: по горизонтали — дата выхода, по вертикали — просмотры, размер точки — реакции, цвет — формат. Так видно хиты, провалы и то, как меняется охват. У крупных каналов показаны 100 самых просматриваемых постов и равномерная выборка остальных — не больше 1 500 точек.
Каждый пост — точка
Выше — больше просмотров, крупнее — больше реакций. Нажмите на точку, чтобы открыть пост.
ВидеоФотоДругоеразмер — реакцииПриближение — кнопками «+» и «−», щипком или Ctrl + колесо мыши; приближенный график сдвигается перетаскиванием
СводкаИтоги выбранного периода: сколько вышло публикаций, сколько у них сейчас просмотров и реакций и средний охват поста. Просмотры — текущие у постов, вышедших в эти дни, а не просмотры за день. Изменение — к такому же отрезку перед периодом, если за него есть статистика.
Итоги периода
Нажмите на показатель — ниже он появится по точкам периода
Просмотрысегодня — день ещё идётТочки с постами моложе двух суток — бледные с пунктиром: их просмотры ещё растут.
РекламаКакая доля публикаций за период похожа на рекламу: маркировка erid, рекламные ссылки и другие признаки. Детектор осторожный, поэтому настоящая доля обычно выше. Шкала — рекламная нагрузка по порогам индекса качества. Ниже — средний охват рекламного и обычного поста и кого рекламирует канал (сайты, на которые ведут ссылки из рекламы).
Что работаетПосты периода с наибольшим числом просмотров. Полоса — просмотры относительно первого места. Превью — картинка поста, у поста без картинки — аватар канала. Просмотры — сколько у поста сейчас.
РитмСколько постов вышло в каждый день периода (бледные столбики) и среднее за 7 дней (линия): видно, разгоняется канал или затихает. Сегодняшний день ещё идёт, поэтому среднее для него считается по вчерашний день.
Публикации по дням
Бледные столбики — дни, линия — среднее за 7 дней: видно, разгоняется канал или затихает
Публикации за деньСреднее за 7 дней
Данные обновлены в 09:20 по Москве. Просмотры — текущие у постов, вышедших в эти дни; средний охват — по постам старше двух суток.
Как считается индекс качества
В новом рилс разбираем, почему федеральные сети заинтересовались четырьмя торговыми зданиями в Академическом ещё до их открытия
Рассказываем, чем привлекательны сами объекты, какие перспективы развития района делают локацию интересной для бизнеса и почему инвесторам важно смотреть не только на текущую ситуацию, но и на будущее территории
🏢 ВТОРАЯ ЖИЗНЬ «КОМСОМОЛЛА»: КАК ПРОБЛЕМНЫЙ ТРЦ ПРЕВРАЩАЮТ В ГОРОДСКОЙ КУРОРТ На выходных побывали в новом «Баденленде». Фасад здания ещё преображается, а внутри уже вовсю бурлит жизнь! На мой взгляд, это один из самых интересных примеров редевелопмента коммерческой недвижимости Екатеринбурга.
📍 ОТ ПРОБЛЕМНОГО ТРЦ К НОВОЙ КОНЦЕПЦИИ «КомсоМОЛЛ» открылся в 2010 году, но успешным торговым центром так и не стал. Проблемы с подъездными путями, снижение посещаемости, банкротство прежнего собственника. В 2018 году объект за 1,1 млрд рублей приобрёл Альфа-Банк, а затем несколько лет пытался продать: ▫️ 2021 год — 1,4 млрд рублей ▫️ 2023 год — 850 млн рублей Снижение цены предложения почти на 40% — наглядный пример того, что большая площадь не гарантирует высокую стоимость недвижимости. В 2024 году объект приобрела Baden Family, решив полностью изменить его концепцию.
💰 НОВАЯ ЖИЗНЬ — НОВЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В январе 2026 года открылась первая очередь «Баденленда»: бассейн 1 200 м², сауны, джакузи и зоны отдыха. В перспективе — четыре этажа комплекса общей площадью около 90 000 м² с учётом парковки, SPA, рестораны и апарт-отель.
Заявленный объём инвестиций — около 4 млрд рублей, из которых более 2,1 млрд рублей — банковское финансирование Сбера.
📊 В ЧЁМ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ СМЫСЛ? 1️⃣ Новый трафик. Вместо зависимости от торговых арендаторов — целевой поток посетителей, приезжающих на несколько часов. 2️⃣ Монетизация площадей. Вместо пустующих помещений — термы, SPA, рестораны и гостиничные услуги. 3️⃣ Новая экономика. Вместо преимущественно арендного бизнеса — операционная модель, где доход зависит от посещаемости, среднего чека и эффективности управления.
Но есть и обратная сторона: огромные затраты на реконструкцию, эксплуатацию и обслуживание кредитов. Успешное открытие ещё не гарантирует окупаемости инвестиций.
💡 Не всегда проблема коммерческой недвижимости в отсутствии арендаторов. Иногда проблема — в самой концепции объекта.
👍 Baden Family сделала смелую ставку: превратить проблемный торговый актив в полноценный городской курорт.
Идея очень перспективная, но её инвестиционную эффективность покажут реальные финансовые результаты.
А вы как считаете: стоит годами искать арендаторов в проблемный ТРЦ или лучше полностью изменить его концепцию?
🏢 ГОТОВЫЙ ГАБ ИЛИ СТРОИТЕЛЬСТВО ПОД АРЕНДАТОРА: ЧТО ВЫГОДНЕЕ ИНВЕСТОРУ?
Инвестировать в коммерческую недвижимость можно по-разному: приобрести готовый объект с действующим арендатором или построить здание под требования конкретной торговой сети. И разница между этими стратегиями не только в сроках получения дохода
📊 Готовый арендный бизнес
Инвестор приобретает объект, который уже приносит арендный доход
Преимущества: — возможность получать арендные платежи после завершения сделки, если договор действует и арендатор исполняет обязательства; — понятная история арендных поступлений; — возможность оценить доходность на основе фактических показателей
При этом готовые объекты нередко продаются с наценкой за действующий арендный поток, сформированную инфраструктуру и снижение рисков для покупателя. Поэтому стоимость квадратного метра может быть выше, чем при реализации собственного проекта
🏗 Строительство под арендатора
Здесь инвестор создаёт объект под требования конкретной сети - например, продуктового магазина, аптеки или ресторана быстрого обслуживания
Почему такой подход интересен?
— Потенциально ниже стоимость квадратного метра. При грамотном управлении проектом себестоимость строительства может оказаться ниже цены покупки сопоставимого готового объекта — Возможность быстрее окупить вложения. Если общие инвестиционные затраты ниже, а арендный доход сопоставим, срок окупаемости сокращается — Объект под конкретные требования арендатора. Планировка, инженерные мощности, подъезды и другие характеристики изначально учитывают потребности бизнеса — Возможность заранее согласовать условия аренды. Это позволяет ещё на этапе подготовки проекта оценить потенциальную экономику инвестиции
При этом важно учитывать стоимость земли, проектирования, строительства и подключения коммуникаций, сроки реализации и риски изменения условий со стороны арендатора
💡 Так что выгоднее?
Покупка готового ГАБ позволяет приобрести уже работающий арендный актив. Строительство под арендатора даёт возможность сформировать объект с нуля и потенциально снизить первоначальные затраты на квадратный метр
Но сравнивать нужно не только цену покупки и стоимость строительства. Важно учитывать все инвестиционные расходы, сроки до начала арендных поступлений, условия договора и итоговую доходность проекта
Иногда выгоднее купить готовый доход. А иногда - создать актив, себестоимость которого позволит получать более высокую отдачу на вложенный капитал
Необходимые cookie нужны для работы и безопасности сайта: вход, защита форм, язык, тема и другие. Аналитические cookie Яндекс Метрики и рекламные cookie Рекламной сети Яндекса включаются только с вашего согласия. Нажимая «Принять все», вы даёте согласие на обработку данных cookie-файлов; подробнее — в Политике обработки персональных данных.
▶ видео
