Елена Белова | Инвестиции в недвижимость

Вторичка может «проснуться» к концу года. Причина в налогах.
Недвижимость снова в центре внимания: в августе и сентябре на вторичном рынке заметно вырос спрос. Основная часть покупателей брала жильё без ипотеки, за наличные, и многие до этого держали деньги на вкладах. Чаще всего выбирали небольшие квартиры, одно- и двухкомнатные, в том числе чтобы потом сдавать их в аренду.

Во второй половине октября активность немного снизилась: покупатели дольше выбирают и дольше принимают решения.
Но ситуация может измениться.

Что происходит с налогами. В Госдуме обсуждают поправки в Налоговый кодекс: доходы от продажи недвижимости, а также вклады, дивиденды и продажа автомобиля предлагают учитывать вместе с остальными доходами по общей прогрессивной шкале НДФЛ (13–22% в зависимости от суммы).

Сейчас доход от продажи недвижимости облагается отдельно. Если поправки примут, новый порядок может заработать с 1 января 2027 года. Освобождение от налога при минимальном сроке владения квартирой пока в планах сохраняется.

Пока это только законопроект: он может измениться или не быть принят. Тем не менее эксперты рынка допускают, что часть вкладчиков, у которых доходность депозитов и так снизилась, начнёт рассматривать недвижимость как альтернативу.

Что это значит для инвестора
Для меня здесь два вывода.
Интерес к компактным квартирам устойчив: они доступнее по входу, проще в управлении и привлекательны для аренды.
Налоговые правила могут поменяться, поэтому расчёт доходности стоит делать с запасом и учитывать разные сценарии, а не только сегодняшние условия.
Налоговые последствия зависят от вашей ситуации, поэтому их лучше уточнять у налогового консультанта.

А вы сейчас присматриваетесь к недвижимости или держите деньги на вкладе? Напишите в комментариях 👇

По материалам Sibdom (20 октября 2026 года). Источник: [ссылка на статью]

#новости.законы.налоги.финансы

Кухня, которая влияет на доходность 🖤

Показываю решение из нашего завершенного инвест-проекта: 2к квартира в историческом центре города.

Стратегия была такой: сначала посуточная аренда, потом перепродажа. Под эту задачу мы и проектировали пространство.

Что для этого нужно от кухни? Не метры для хранения: гостю не нужны шкафы под запасы. Зато очень важна техника. Её наличие и качество напрямую влияют на стоимость проживания и на впечатление гостя.

Поэтому мы элегантно «упаковали» всё необходимое в одну линейную кухню:
* духовой шкаф
* варочная панель вровень со столешницей
* компактная посудомоечная машина, спрятанная за фасадом
* чайник и микроволновая печь

Всё выдержано в одном цвете и стиле: тёмные фасады под мрамор, светлые стены, тёплое дерево.
Вместо верхних шкафов открытая полка. Там живёт посуда, бокалы, кружки и стартовый набор продуктов: крупы, макароны, соль, сахар, кофе. Гость заходит и может сразу приготовить завтрак.

Ещё одно решение проекта: мы объединили кухню с гостиной в одно объёмное, атмосферное пространство. Его центр — обеденная группа с круглым столом, скульптурными стульями и трендовым светильником. Кухня при этом осталась в аккуратной нише и не спорит с главным героем интерьера.

Итог суммы таких дизайнерских решений - стоимость за проживание в сутки на 25% выше конкурентов в данной локации, и количество простоев меньше на 10%.

Так мы работаем во флиппинге: вкладываемся в то, что видит и оценивает гость (а затем и покупатель), и не тратим бюджет на то, что не работает на результат.

А что для вас обязательно на кухне в квартире, которую вы сдаёте? Пишите в комментариях 👇

Ну если вас заинтересовало участие в наших флиппинговых проектах, пишите в личку
https://max.ru/u/f9LHodD0cOL1UOBt6rEawwx8WpBseka3DonPLhlHM_8QVP0yyx07f

Квартира для жизни или актив для капитала: почему нельзя мыслить одинаково?

Большинство людей хотя бы однажды были озадачены квартирным вопросом и как правило тут ход мыслей примерно таков: выбираем стены «для себя», для своей семьи, под свои задачи, много нюансов и пожеланий, долгий выбор и сомнения, а совершаются такие сделки всего 1-3 раза за всю жизнь.

Но если ваша цель — СОЗДАТЬ капитал, СОХРАНИТЬ его и получать ПАССИВНЫЙ ДОХОД, этот подход не работает.

Давайте посмотрим на разницу глазами бизнеса:
"Обычный покупатель" видит просто объект с кучей требований, долго принимает решения и редко возвращается к вопросу инвестиций.
"Инвестор" рассматривает недвижимость как постоянный доход, покупает и продает объекты регулярно, системно наращивая свои активы, основывается на точных расчетах.

Это не значит, что первый тип мышления плох, просто его надо "переключать", когда мы говорим об ИНВЕСТИЦИЯХ.

💡 Итак, главная мысль: Инвестиции в недвижимость — это не про покупку «бетона на всю жизнь». Это способ мышления.

А к какому типу вы относите себя? Делитесь в комментариях! 👇

КАК СНИЗИТЬ СТАВКУ ПО СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКЕ С 10% ДО 6%?

В предыдущем посте я рассказала о новых ставках семейной ипотеки, которые действуют с 1 октября 2026 года.

Но есть важная деталь, о которой знают далеко не все.

ДАЖЕ ЕСЛИ ПО КОЛИЧЕСТВУ ДЕТЕЙ ВАМ ПОЛОЖЕНА СТАВКА 10%, ЕЁ МОЖНО СНИЗИТЬ ДО 6%.

Новые правила предусматривают два варианта.

1️⃣ СРАЗУ ПОЛУЧИТЬ 6%

Если первоначальный взнос составляет не менее 50% стоимости недвижимости, ставка будет не выше 6% годовых.

Это условие действует независимо от количества детей и региона покупки жилья.

2️⃣ СНИЗИТЬ СТАВКУ УЖЕ ПОСЛЕ ПОКУПКИ

Можно оформить семейную ипотеку под 10%, а затем в течение первого года уменьшить основной долг до 50% стоимости недвижимости.

После выполнения условия ставка снижается до 6% со следующего предусмотренного графиком платёжного периода.

Например, вы покупаете квартиру за 8 млн ₽ в Екатеринбурге.

Первоначальный взнос — 2 млн ₽. Ипотека — 6 млн ₽ под 10%.

Если в течение года уменьшить основной долг до 4 млн ₽, ставка снизится до 6%.

ВАЖНО ЗНАТЬ:

✔️ Условия действуют для договоров, заключённых с 1 октября 2026 года.

✔️ Снизить ставку можно за счёт досрочного погашения основного долга.

✔️ Для договоров, заключённых до 1 октября, новые условия автоматически не применяются.

Приходите на консультацию, если хотите разобраться, как использовать семейную ипотеку с максимальной выгодой в вашей ситуации. Запись по ссылке в шапке профиля ☝️

#про мой предыдущий кейс, разбор планировочного решения, как я организую комфорт

🔥 ПЕРВАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ С 40 000 РУБЛЕЙ!

Да, вы не ошиблись и верно прочитали! 😁
40 000 ₽ — и вы можете сделать первый шаг к собственному объекту недвижимости.
Именно такие предложения теперь я могу рекомендовать для тех, кто давно хочет инвестировать, но считает, что для этого нужны миллионы.

Чтобы не быть голословной, выкладываю конкретные варианты, которые можно приобрести прямо сейчас:

📍 Новосибирск. Центральный округ. ЖК комфорт-класса.
И здесь просто отличная рассрочка!
💰 Условия покупки:
☑ Стоимость кладовой — от 400 000 ₽
✅ Первоначальный взнос — 10%, всего 40 000 ₽
✅ Далее — по 10 000 ₽ в месяц в течение 10 месяцев
✅ Остаток — на 11-й месяц
✅ Площадь — от 3,6 м²
🏡 Сдача дома — декабрь 2026 года!

А значит, уже совсем скоро можно будет выходить в арендную стратегию.

И вот что мне нравится в этом проекте:

Вы можете выбрать, как будет работать ваш актив:
📈 Перепродажа — заработать на потенциальном росте стоимости. Предполагаемая доходность - 40% годовых.
💸 Аренда — получать ежемесячный пассивный доход, 4000 рублей/месяц, а это 12% годовых.
🔄 Смешанная стратегия — сначала сдавать, а затем продать с прибылью, если рынок позволит.

И самое главное — не нужно сразу выводить из своего бюджета 400 000 рублей.
Можно распределить платежи и заранее подготовиться к окончательному расчёту.
Для примера: при стоимости 400 000 ₽ остаток на 11-й месяц составит 260 000 ₽.

Я считаю, что для начинающего инвестора это очень интересная возможность познакомиться с недвижимостью как с инструментом создания капитала.

Ведь первый актив не обязательно должен быть большим. Главное — чтобы он стал началом вашей инвестиционной системы.

🔥 Хотите узнать подробности и посмотреть доступные кладовые?
Пишите «40 000» в комментариях!

Отправлю презентацию, условия рассрочки и помогу рассчитать вашу инвестиционную стратегию, пишите в личку:

https://max.ru/u/f9LHodD0cOL1UOBt6rEawwx8WpBseka3DonPLhlHM_8QVP0yyx07f

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ: КАК ИСПОЛЬЗОВАТЬ ЕЁ ДЛЯ СОЗДАНИЯ КАПИТАЛА?

С 1 октября 2026 года в России изменились условия семейной ипотеки.

Пока все обсуждают новые ставки, я предлагаю посмотреть на программу шире.

Семейная ипотека может помочь не только приобрести жильё, но и увеличить семейный капитал.

Начнём с изменений.

НОВЫЕ СТАВКИ И ЛИМИТЫ

📍 Красноярск и другие регионы России:

• 1 ребёнок — 10%, до 6 млн ₽
• 2 детей — 8%, до 8 млн ₽
• 3 детей — 6%, до 10 млн ₽
• 4 детей — 4%, до 10 млн ₽
• 5 и более — 2%, до 10 млн ₽

📍 Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области:

• 1 ребёнок — 12%, до 12 млн ₽
• 2 детей — 10%, до 15 млн ₽
• 3 детей — 8%, до 18 млн ₽
• 4 детей — 6%, до 18 млн ₽
• 5 и более — 4%, до 18 млн ₽

Условие: хотя бы один ребёнок младше 7 лет. Указанные суммы — максимальный размер льготного кредита, а не стоимость недвижимости.

ЕСТЬ И ЕЩЁ ОДНА ВАЖНАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ

🌳 На строительство частного дома или покупку земельного участка с последующим строительством ставка сохранилась на уровне 6% годовых независимо от количества детей и региона.

Максимальный срок субсидирования льготной ставки теперь составляет 15 лет.

А ТЕПЕРЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ — КАК ИСПОЛЬЗОВАТЬ ЭТИ ВОЗМОЖНОСТИ.

Обычно семейную ипотеку рассматривают, когда не хватает денег на покупку квартиры или строительство дома.

И это действительно возможность решить жилищный вопрос, не дожидаясь, пока накопится вся сумма.

НО ЧТО, ЕСЛИ У ВАС УЖЕ ЕСТЬ НЕОБХОДИМЫЙ РЕСУРС, А СЕМЕЙНУЮ ИПОТЕКУ ВЫ ЕЩЁ НЕ ИСПОЛЬЗОВАЛИ?

Ипотека может стать инструментом для увеличения семейного капитала.

Допустим, у вас есть 6 млн ₽ и вы планируете купить квартиру без ипотеки.

Можно потратить на покупку всю сумму.

А МОЖНО КУПИТЬ КВАРТИРУ И ПРИ ЭТОМ СОХРАНИТЬ ДЕНЬГИ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ.

Для этого можно воспользоваться семейной ипотекой: внести первоначальный взнос, а оставшиеся средства распределить между несколькими активами.

Например, приобрести паркинг, вложиться в земельные участки и разместить часть денег на банковском вкладе.

Задача — собрать инвестиционный портфель, доход от которого будет покрывать ипотечные платежи, а рост стоимости активов — увеличивать семейный капитал.

В результате вместо одной квартиры у вас может быть квартира и несколько дополнительных активов.

Конечно, здесь важно правильно рассчитать стратегию: подобрать активы, учесть сроки получения дохода, расходы и риски.

ИНОГДА У СЕМЬИ ГОРАЗДО БОЛЬШЕ ФИНАНСОВЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ, ЧЕМ КАЖЕТСЯ.

На консультации мы разберём ваши активы, доходы и цели, рассмотрим разные сценарии и рассчитаем, как использовать доступные инструменты для формирования семейного капитала.
Оставить заявку на консультацию можно по ссылке в шапке профиля ☝️


#новости.законы.налоги.финансы

Непрерывное развитие, это про меня 😄🌸

Официально 11 лет в профессии, но я всё равно сажусь за парту 🤍
Сейчас учусь на 3 потоке «Реального брокера»в Академии Виктора Лапина. Дизайн интерьеров я знаю изнутри, да и реализовано доходных проектов не мало.

НО, я хочу расширять свои компетенции!

Во-первых, я хочу профессионально упаковать то, что уже давно делаю, ведь это одна из самых прибыльных стратегий заработка на недвижимости.
А во-вторых, хочу освоить и предлагать своим клиентам и другие стратегии получения дохода на недвижимости, а их более 30!
И я их изучаю детально, чтобы на индивидуальных интервью давать вам больше вариантов для стратегических решений для увеличения капитала.

И теперь собираю вторую половину картины: как разные виды недвижимости работают как актив и как строить долгую игру в инвестициях.

Мне важно, чтобы клиенты и партнёры получали от меня и красоту, и профессиональный расчёт. А для этого нужно не останавливаться.

Расскажите, а когда вы в последний раз учились чему-то совсем новому? 👇

#лайф

Как мы зарабатываем на недвижимости в Красноярске? Секреты доходного флиппинга 🏢

Сегодня я хочу рассказать, как работает стратегия флиппинга, которая позволяет выходить из сделок с прибылью от 45%.  

Флиппинг — это не просто ремонт. Это покупка квартиры с хорошим дисконтом, грамотная переделка и продажа готового продукта.
В Красноярске огромный спрос на готовые квартиры (как однушки, так и семейные), куда можно просто привезти тапочки и сразу жить. Покупатели готовы доплачивать за свое сэкономленное время и эстетику.  

Почему это работает и приносит деньги?
Ремонт и полная упаковка квартиры создают колоссальную разницу в цене.  
 
 Такая разница в цене может составлять 55% и более за объекты в одном и том же доме.  

Я беру в работу новостройки, ЖК не старше 10 лет, а также кирпичные дома в историческом центре.
Мой подход — это ремонт «под ключ»: от отделки и сантехники до мебели и текстиля. Каждое решение в интерьере строго оценивается: добавит ли оно стоимость при продаже.  

Благодаря этому мои реализованные проекты продаются на 37–45% выше рынка, а срок экспозиции составляет всего от 1 до 4 месяцев.  

В следующем посте я на реальных цифрах покажу экономику одной сделки.
Не переключайтесь! 😉

#флиппинг

Привет! Сегодня понедельник.
А я очень люблю понедельники. Я родилась в понедельник 😇

Для меня это всегда энергия начала. Возможность начать что-то новое, светлое и большое.

И сегодня хочу поговорить о страхе.

Знаете, что я заметила?

Мы часто боимся не потерять деньги. И это нормально.
Мы боимся сделать первый шаг. И это закрывает нам использовать реальные возможности.

«А вдруг не получится?»
«А вдруг я выберу не то?»
«А вдруг потеряю?»

Но самое интересное происходит потом.

Ты делаешь первый шаг — и страх становится меньше.
Появляется опыт.
Понимание.
Уверенность.

Понятная математика проекта снимает большую часть страхов.

Один шаг. Одно решение.
И результат уже больше, чем просто сумма этих двух действий.

Деньги тоже должны двигаться.
Потому что капитал не строится из страха.
Он строится из маленьких, разумных шагов.

Делитесь своими мыслями в комментариях 👇

#лайф