Скорая Архитектурная Помощь / Архитектор Верхотин, на этом канале будем "лечить" ваши проекты.

🏙 Реновация «малой кровью»: как спасти 21 миллион «квадратов» петербургских хрущевок?
Сегодня четверг, а значит, самое время для новой статьи из нашей постоянной рубрики «Что строят завтра»! Сегодня заглянем в будущее реновации.
Еще во время учебы в Новгородском государственном университете (НовГУ) я активно интересовался методиками реконструкции домов массовых серий. Этой проблемой были озадачены многие институты Европы, ведь такие здания в огромном количестве представлены в Германии, Польше, Франции и других странах.
Мне попалась интересная методика, разработанная Техническим университетом Дублина (TU Dublin). Она позволяет на основе укрупненной оценки дать экспресс-анализ необходимости модернизации жилого дома. Согласно этой методологии, снос здания признавался допустимым только в случае аварийности его конструкций.
В большинстве же своем дома массовых серий страдают от износа инженерных коммуникаций — как физически, так и морально, а также с точки зрения энергоэффективности. То есть все проблемы успешно решались на уровне глубокой реконструкции (лифты, фасады, окна, сети). Проблемы-то у массовых серий везде одинаковые.
📊 Масштаб проблемы на примере Санкт-Петербурга
Если говорить на языке цифр, Санкт-Петербург — идеальный полигон для внедрения инновационных инженерных решений. По данным МинЖКХ, пик индустриального домостроения в городе пришелся на 1960–1969 годы. Масштабы этого массива поражают:
·         В городе насчитывается почти 5 000 зданий «старой панели» и раннего кирпича (серии 1-507, ГИ, 1-335, ОД, 1-528).
·         Это более 422 тысяч квартир.
·         Общая площадь фонда превышает 21 000 000 кв. м.
Программа комплексного развития территорий (КРТ), предполагающая снос, регулярно сталкивается со сложностями и социальным сопротивлением. При этом износ коммуникаций колоссальный, а через естественную вентиляцию зимой улетает до 46% тепла. Сносить 21 млн кв. м — экономически и экологически неподъемная задача для мегаполиса.
Именно поэтому я с большим интересом изучаю альтернативные методы модернизации, такие как технологичное решение от финской компании «Пилястер» (информацию предоставила Группа компаний ТИМ). Финны, как никто другой в Северной Европе, знают толк в энергоэффективности, и их подход позволяет поднять инженерные системы здания на совершенно новый уровень без радикального демонтажа стен.
 
🛠 В чем главные плюсы финского решения «Пилястер» для мегаполиса?
·         Жизнь без отселения: Во время реконструкции здание продолжает функционировать. Жильцов не нужно никуда переселять, что полностью нивелирует главную проблему городской реновации.
·         Заводская готовность (Prefab): Коммуникационный блок изготавливается на производстве и монтируется с фасадной части здания.
·         Универсальность: В этот блок можно «зашить» все необходимые сети: от вентиляции, обогрева и водопровода до электроснабжения, слаботочных сетей и систем контроля доступа. Систему можно эффективно применять и при строительстве новых зданий!
·         Двухуровневая энергоэффективность: Система решает проблему зимних теплопотерь за счет рекуператора и теплового насоса в едином коробе. Это существенно снижает коммунальные платежи.
·         Умное управление: Интегрированная система «Умный дом» позволяет полностью контролировать параметры здания и оптимизировать затраты на обслуживание в рамках его жизненного цикла.
 
 
Интересно узнать ваше мнение: как вы считаете, является ли применение таких навесных скандинавских систем хорошим решением для реновации жилого фонда массовых серий в крупных городах? Какие решения по контролю и управлению параметров Жилого дома применяете вы и как оцениваете их эффективность в рамках жизненного цикла здания?
 
#ЧтоСтроятЗавтра #АрхитекторВерхотин #скораяархитектурнаяпомощь #Инженерия #Реконструкция #Хрущевки #Реновация #Пилястер #ФинскиеТехнологии #ГК_ТИМ #Энергоэффективность #УмныйДом #Строительство #ЖКХ #SmartBuilding #Prefab #СанктПетербург #СПб #НовГУ #TUDublin

Рентабельность через масштабирование: Mixed-Use в Московской области 🏢📈
Проект из серии «жаль, что не зашел»... 💔
К сожалению, объем публикаций «МАКса» (4000 знаков) не дает возможности делать более развернутые разборы проектов — количество слоев здесь действительно очень велико. Но, с другой стороны, это отлично тренирует краткость))
Сегодя расскажу о, рабочей концепции развития части подмосковного Пушкино в рамках КРТ (комплексного развития территорий площадью 17.6 га).
Изначально от клиента было две вводных:
1.    Проект должен быть аналогичен по формату ЖК «Парк Рублево» (тот, что у Администрации Московской области).
2.    Был предложен альтернативный проект с ТЭПами: 150 тыс. м² квартир и 44 тыс. м² встройки (ИТОГО: 194 тыс. м² продаваемой площади).
 
Что нужно было учесть?
Участок расположен в правой части Пушкино — между Ярославским и Красноармейским шоссе, в восточной части микрорайона Чистые Пруды. В этой локации полностью отсутствуют элементы обслуживания районного уровня (и для девелопмента это огромный плюс! Именно не минус).
Наша задача: сделать плавный переход от активной зоны маркетплейсов и шоссе к спокойной, экоориентированной застройке ситивиллами. Дополнительно требовалось создать буферную зону от торговых кластеров (где и разместились бы районные элементы обслуживания). За счет этой буферной зоны мы планировали нарастить массу для финансирования социалки, так как школ и детских садов здесь тоже не хватало. По сути, речь шла о создании классического 15-минутного города.
В итоге сложился идеальный пазл из 5 пунктов:
1️⃣ Комфорт+ (высотная, барьерная застройка): Участок 1 и Участок 12. Их главная функция — создание барьера от шоссе и генерация массы. Здесь запроектирован МФК (паркинги двойного назначения, ТРК, кинотеатр, фуд-корт и т.д.). Предложенная этажность — 16–25 этажей (хотя в целом до 45 этажей было бы еще лучше).
2️⃣ Буферная застройка: Участки 2 и 10. Плавный переход от высоток к ситивиллам (9–12 этажей). Сюда интегрированы паркинги, аква-зона, спорт и фитнес.
3️⃣ Застройка ситивиллами: Участки 3 и 8. Переменная этажность (6–9 этажей). В рамках земельного участка сделан акцент на 9 этажей, основная масса — 6 этажей, с возможным понижением до более камерной застройки в 4 этажа. Тот самый формат «Парка Рублево».
4️⃣ Социальная инфраструктура: Общеобразовательная школа (ГОУ) на 1200 учеников с внутриквартальным спортивным блоком и 2 детских сада (ДОУ) по 250 мест.
5️⃣ Зоны рекреации: Участки 4 и 11. Интегрированные в застройку парки, построенные на принципе непрерывности. Суммарно — 2,6 га из 12,3 га всей территории.
Что получили по ТЭПам (в сухом остатке):
Жилье — 175 тыс. м², встройка — 140 тыс. м². Итого — 315 тыс. м² (нетто). С коэффициентом 0,75 перехода в брутто у нас оставался отличный запас на уровне 15–20%. А с учетом повышения этажности на участках 1 и 12 можно было смело прибавить еще +75 тыс. м².
Инвестиционный сценарий
Мы предложили собственнику следующую схему (хотя готовы были крутить и другие варианты): параллельно доводить проект до РНС (разрешения на строительство). Поскольку владелец очень хотел реализовать формат «Парк Рублево», он мог забрать себе участки среднеэтажной застройки, а под высотные проекты (это примерно 200–250 тыс. м²) мы помогли бы найти сильного партнера. К сожалению, собственник в итоге принял решение полностью выйти из игры и продать актив.
В этом кейсе сработал навык, выработанный годами работы в Дирекции по инвестиционным проектам концерна ЮИТ (YIT). При расчете обоснования инвестиций мы с командой учились видеть и находить скрытый потенциал абсолютно в каждом участке и проекте. В свое время я вел реестр — через наши руки прошло более 350 таких потенциальных проектов. Жаль, что этот не реализовался, но концепция получилась по-настоящему сильной!
#Девелопмент #КРТ #МастерПланы #Урбанистика #ИнвестицииВНедвижимость #Архитектура #15MinuteCity #Пушкино #Строительство #Градостроительство #YIT #АрхитекторВерхотин