Апартономика 🏩 | Взгляд изнутри

🛎 Отель продаёт уже не только номер. Он продаёт состояние гостя

В гостиничном бизнесе формируется новый язык: longevity, wellness, sleep tourism, healing architecture, салютогенный дизайн.
И если раньше отель продавал проживание, сервис и локацию, то теперь добавляется обещание результата: гость должен уехать отдохнувшим, выспавшимся и восстановившимся.

✔️ Пространство становится частью сервиса.
Салютогенный дизайн предполагает, что архитектура и интерьер снижают стресс и поддерживают физическое и психологическое благополучие. Поэтому на гостя работают свет, воздух, акустика, температура, материалы, навигация и возможность побыть в тишине.

✔️ Wellness выходит за пределы SPA.
Wellness-модель охватывает номерной фонд, инженерные системы, общественные пространства, питание, сон, физическую активность и сценарии восстановления. Бассейн и массажный кабинет сами по себе ещё не делают отель wellness-продуктом.

✔️ Сон становится отдельным гостиничным продуктом.
Результаты проведенных исследований Booking.com и Hilton Trends Report говорят, что:
🔷 58% путешественников хотели бы остановиться в отеле, ориентированном на качественный сон;
🔷 70% luxury-путешественников выбирают отели с услугами для улучшения сна;
🔷 более 25% гостей готовы бронировать SPA-, wellness- или treatment-программы ради улучшения сна.
Отсюда — специальные матрасы и подушки, шумоизоляция, контроль климата и программы восстановления.

✔️ Доступная среда становится частью качества.
Инклюзивность — уже не только выполнение нормативов. Среда, неудобная части гостей, не может полноценно считаться оздоровительной и восстанавливающей.

Почему инвестору стоит выбирать проекты, развивающие эти направления❓

Гостиница или апарт-отель строятся на годы вперёд. К моменту их выхода на проектные показатели сегодняшние дополнительные опции могут стать новым ожиданием гостя.
Преимущества таких проектов:
🔷 позиционирование и меньшая зависимость от ценовой конкуренции;
🔷 возможность поддерживать более высокий ADR благодаря понятной ценности;
🔷 дополнительные поводы для поездки;
🔷 увеличение продолжительности проживания и повторных визитов;
🔷 дополнительные доходы за пределами номерного фонда;
🔷 более широкая аудитория: от wellness-туристов до деловых гостей, семей и людей старшего возраста;
🔷 устойчивость к появлению рядом объектов со стандартным набором услуг.

Но преимущество возникает, только если wellness и longevity изначально заложены в продукт. Нескольких процедур и слова wellness в рекламе недостаточно.

Что проверить перед инвестированием ❓

1️⃣ Кто целевой гость и готов ли он платить больше?
Есть ли подтверждённый спрос в этой локации и ценовом сегменте?
2️⃣ Что конкретно входит в продукт?
Не общая концепция «восстановления», а инженерные решения, оснащение номера, программы, сервисы и партнёры.
3️⃣ Как это повлияет на экономику?
Должно быть понятно влияние на ADR, загрузку, сезонность, продолжительность проживания и повторные визиты.
4️⃣ Сколько будет стоить эксплуатация?
Wellness-решения увеличивают не только CAPEX, но и операционные расходы.
5️⃣ Кто сможет этим управлять?
Нужен оператор, способный превратить инфраструктуру в понятные гостю продукты и продать их.
6️⃣ Получит ли инвестор часть дополнительной выручки?
Доходы SPA, медицинского центра, ресторанов и wellness-программ могут оставаться за пределами общего пула. Важно понимать правила их распределения между оператором, владельцами инфраструктуры и собственниками номеров.

💡Главный вывод: рынок движется от продажи метров и ночёвок к продаже качества состояния гостя.
При сопоставимых локации, цене и качестве управления преимущество может получить проект, уже учитывающий эту трансформацию.
Для инвестора это шанс войти в продукт с более сильным будущим позиционированием — если заявленные смыслы подтверждены архитектурой, операционной моделью и финансовыми расчётами.

⸻
Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен

#Апартономика #гостиницы #апартотели #анализ_рынка

👎 Инвесторы чувствуют себя обманутыми. И дело не только в рынке

В отрасли растёт недоверие: отчёты УК всё чаще не подтверждают доходность из презентаций. Почему❓

Инвесторам продавали апартаменты и гостиничные номера в логике квартиры: купил, передал в управление и получаешь доход — либо живёшь сам. Но экономически это доля в гостиничном бизнесе с его расходами, рисками и зависимостью от управления.

Доходность обещает девелопер, получать её рассчитывает инвестор, а создавать денежный поток после открытия должна УК или отельный оператор.

Доход бывает плавающим или гарантированным, но его источник один — экономика отеля. Гарантия лишь переносит риск. Если ресурсов не хватает, гарантированные выплаты тоже не гарантированы.

Рост спроса и ADR маскирует ошибки продукта и финансовой модели; спад их обнажает.

🌍 Это не российская особенность.

🔸В Trump International Hotel & Tower Toronto около 200 покупателей приобрели номера в программе аренды. По отдельным юнитам прогнозировали 7,74–20,9% годовых. Двое инвесторов оспорили сделки. Апелляционный суд Онтарио указал на неподтверждённые предположения и заниженные расходы: один покупатель добился расторжения сделки, другой — возмещения ущерба.

🔸В Великобритании номера продавали с «гарантированными» 10% годовых. После банкротства связанных компаний выплаты прекратились, а часть действующих отелей не приносила собственникам прибыли. Кейс — Brinphar Ltd v Ever Bright Inn Ltd .

🔸В Marine Garden Sochi 5* , по данным Apartpro, оператор уведомил собственников о снижении гарантированных выплат на 85%. ZONT выбирали за фиксированный платёж и участие инвесторов в доходах отеля и инфраструктуры. Снижение спроса не позволило сохранить прежние выплаты.
Схемы разные, вывод один: механизм распределения денег не создаёт сами деньги.

📌Плавающая модель выявляет слабость экономики раньше, гарантированный доход — позже.

Корень конфликта — несовершенство логики продукта.

Девелопер создаёт концепцию, назначает цену и продаёт доходность как у квартиры.
К готовому решению привлекают оператора и назначают ответственным за результат. Но он не может изменить цену покупки, не всегда влияет на планировки, оснащение или инфраструктуру.

Конфликт проектируется ещё до открытия отеля.

Исправлять нужно не схему выплат, а подход к продукту.

Интересы девелопера, УК, оператора, инвестора и гостя следует балансировать уже на стадии концепции: планировки, инфраструктуру, затраты, стандарты, цену, доходность, резервы, отчётность и сценарии изменения спроса.

На практике:
🔷 Девелоперу — понимать, какой продукт и для кого он создаёт: отель — лишь вершина айсберга.
🔷 Отельному Оператору — проверять экономику объекта при снижении спроса, а не брать всё подряд.
🔷 УК — отказаться от закрытости: показывать загрузку, ADR, выручку, расходы, резервы, отклонения и план действий.
🔷 Всем троим — ориентироваться на гостя: именно он формирует доход проекта.
🔷 Инвестору — реалистично оценивать риски и понимать, что доход может меняться.

Такой баланс делает продукт прозрачным и управляемым: риски выявляются раньше, потери участников снижаются, а доход инвестора становится более предсказуемым.

И в качестве финала цитата, которую забрал вот здесь :

"Пассивным может быть инвестор. Но доход пассивным не бывает."

⸻
Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен

#Апартономика #гостиницы #апартотели #анализ_рынка #оценка_проектов

ние и продажи.

💡 Что это означает для участников рынка ❓

Уже работающим отелям придётся удерживать показатели в условиях более жёсткой конкуренции. На первый план выходят управление каналами продаж, работа с сегментами спроса, контроль Net RevPAR и CPOR — затрат на один занятый номер.

У новых проектов перспективы роста сохраняются, но этот рост будет происходить не благодаря общему подъёму рынка, а за счёт качества продукта, локации, управления и способности перетягивать спрос у конкурентов.

Для девелоперов и инвесторов особенно рискованны модели, в которых одновременно заложены быстрое достижение плановой загрузки, постоянное повышение ADR и неизменная маржинальность.

Главный вывод: 2027 год может стать годом стабилизации гостиничного рынка, но не возвращения к прежней траектории роста.

Поэтому при оценке проекта критически важен не только целевой уровень доходности, но и реалистичный срок операционного разгона в условиях рынка, который сам по себе практически не растёт.

Скачать презентацию можно здесь

⸻
Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен

#Апартономика #гостиницы #апартотели #анализ_рынка

📉Гостиничный рынок выходит на новое плато: что ждёт отели в 2027 году

Удалось ознакомиться с интересными данными HOTEL ADVISORS за январь–август 2026 года, которые были презентованы в рамках мероприятия "секреты отельера". Эти данные показывают: снижение операционных показателей гостиничного рынка продолжается.
🔸 Загрузка сократилась на 6,3% год к году.
🔸 ADR — средняя цена проданного номера — снизился на 2,2%.
🔸 RevPAR — выручка номерного фонда на один доступный номер — упал на 8,3%.

Особенно показательно, что летний сезон ситуацию не исправил.
В мае загрузка была ниже прошлогодней на 11,1%, в июне — на 6,5%, в июле — на 7,7%, в августе — на 5,5%. Снижение RevPAR в эти месяцы составляло от 9,3% до 15,3%.

То есть гостиницы столкнулись сразу с двумя проблемами: номеров продаётся меньше, а компенсировать падение загрузки повышением цены становится всё сложнее.

📉 HOTEL ADVISORS обращает внимание на важную тенденцию
По оценке компании, снижение загрузки в большинстве локаций ускоряется, а ожидаемой сезонной коррекции не произошло.
Всё больше городов переходят от роста RevPAR к плато или снижению, и в стадии устойчивого роста не осталось ни одного из анализируемых направлений.
Причём речь идёт уже не просто о замедлении темпов роста RevPAR, а об усилении его отрицательной динамики.

Прогноз HOTEL ADVISORS достаточно жёсткий: к концу 2026 года снижение загрузки может затронуть все рассматриваемые города. Поэтому рассчитывать, что конкретную локацию общий тренд обязательно обойдёт, становится всё рискованнее.

🏨 Единого гостиничного рынка по-прежнему не существует

Разница между отдельными направлениями остаётся огромной.
Загрузку по итогам января–августа смогли увеличить
🔷 Тобольск — на 9,3%,
🔷Республика Алтай — на 5,3%,
🔷Великий Новгород — на 2,6%,
🔷Ленинградская область — на 1,6%
🔷 Архыз — на 1,4%.

Одновременно:
🔸 на побережье Сочи загрузка снизилась на 16,4%,
🔸в Волгограде — на 15,1%,
🔸Перми — на 13,7%,
🔸в горном кластере Сочи — на 13%.

Ещё заметнее расхождение по RevPAR: от роста на 16,8% в Тобольске до падения на 27,4% на побережье Сочи. В Москве показатель снизился на 9,9%, в Калининграде — на 8,3%, в Санкт-Петербурге — на 3,2%.

Поэтому среднерыночный прогноз нельзя автоматически переносить на конкретный город и тем более на отдельный гостиничный проект.

📊 Что ожидается по итогам 2026 года ❓

Средний сценарий HOTEL ADVISORS предполагает:
🔸 загрузку — 61%, снижение на 5,9%;
🔸 ADR — 9 800 рублей, снижение на 3,8%;
🔸 RevPAR — 5 980 рублей, снижение на 9,3%.

Таким образом, 2026 год может стать не периодом кратковременной коррекции, а этапом перехода рынка на более низкую операционную базу.

📈 Станет ли 2027 год началом восстановления ❓

Прогноз выглядит спокойнее, но полноценного возвращения к росту пока не предполагает:
🔸 загрузка может снизиться ещё на 2,1% — до 59,7%;
🔷 ADR — вырасти на 1,9%, до 9 980 рублей;
🔷 RevPAR — остаться практически без изменений: около 5 970 рублей, или минус 0,2%.

Следовательно, даже номинально выручка на доступный номер не вернётся к устойчивому росту.
Без учёта инфляции одинаковый RevPAR в 2026 и 2027 годах будет означать дальнейшее снижение реального финансового результата.

🏗 Означает ли это, что у новых отелей нет перспектив роста ❓

Во многих случаях нет. Представленная статистика прежде всего показывает динамику уже работающих объектов, результаты которых сравниваются с предыдущим годом.

Новый отель после запуска проходит период операционного разгона: формирует узнаваемость, накапливает отзывы, подключает каналы продаж, выстраивает корпоративный спрос и возвращаемость гостей. Поэтому его загрузка, ADR и RevPAR могут расти даже на фоне снижения среднерыночных показателей.

Но такой рост ещё не говорит о росте самого рынка.
Значительная его часть может быть связана с постепенным выходом объекта на плановый режим работы. Негативная рыночная конъюнктура способна увеличить продолжительность этого периода и потребовать дополнительных расходов на продвиже

и окупаемость.
Медицинская инфраструктура может поддерживать их за счёт спроса, тарифа и повторных поездок.

Но возможен и прямой бонус, если инвестор будет получать также долю дохода либо прибыли медицинского блока.

Поэтому в таких проектах необходимо заранее определить, как между гостиничной и медицинской частями распределяются выручка, расходы, прибыль и будущий CAPEX, а также что происходит при недозагрузке или смене оператора.
Иначе получится апарт-отель с дорогим SPA, дополнительные риски которого несёт инвестор, а медицинские доходы остаются за пределами его экономики.

Именно взаимодействие гостиничного и медицинского бизнесов покажет, создаст ли санаторный формат дополнительную ценность для инвестора или лишь усложняет модель апарт-отеля.

А как думаете Вы, будет ли такой продукт пользоваться спросом у частных инвесторов ❓ Напишите Ваше мнение в комментариях. ↘️

⸻
Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен

#Апартономика #гостиницы #апартотели #санатории #wellness

🏥💊❤️‍🩹 Санаторный номер как инвестиция: следующий шаг после апарт-отелей?

О чем Вы подумаете, если Вас спросят, что такое санаторий ? Скорее перед Вами возникнет образ некоего места отдыха советских времен для пенсионеров с путёвкой на 21 день, трехразовым питанием и обязательными медицинскими процедурами.

Но на мой взгляд, на рынке создаются успешные предпосылки для формирования более сложного продукта: гибрида курортного отеля, медицинского центра, SPA и многособственнической недвижимости и Wellness формулой в основе концепции.

Этот рынок еще пока в зачаточном состоянии и в России почти нет устоявшейся модели продажи санаторных номеров инвесторам, а за рубежом чаще продают резиденции и виллы при едином wellness-курорте.

Но потребность в таком продукте уже сформировалась, а спрос на соответствующие медицинские услуги растет.

🌐 В 2024 году мировые расходы на wellness-туризм достигли $893,9 млрд — на 13,8% больше год к году. Количество wellness-поездок выросло почти на 20%, до 1,24 млрд.

На wellness пришлось 8,3% туристических поездок, но 17,6% расходов на туризм. Средние расходы — $721 за поездку против $340 в целом. Категория шире санаторного отдыха, но тренд очевиден.

🇷🇺 В России в 2025 году число размещений в санаториях выросло примерно на 8% — с 7,3 до 7,9 млн человек. Среднее пребывание сократилось с 10,9 до 9,8 дня: вместо трёх недель гости всё чаще выбирают короткие программы.

При этом в первом полугодии 2026 года санатории приняли 3,39 млн гостей — на 6,9% больше год к году.
Ночёвки выросли на 3,7%, а доходы — на 13,1%, до 116,3 млрд рублей. Денежный рост опережает физический: влияют цены, дорогие номера и дополнительные услуги.

По данным NF Group, в августе 2026 года средняя стоимость популярных оздоровительных программ составила 35 тыс. рублей на человека в сутки, а общего оздоровления в категории «5⭐️ люкс» — 100 тыс. рублей. Это не ADR: в цену входят проживание, питание и медицина. Объект продаёт не ночь, а комплексную программу с более высоким чеком.

Меняется и аудитория.
Среди гостей 18–35 лет:
🔷27,6% беспокоит недосып,
🔷19,1% — тревожность,
🔷13,6% — хроническая усталость.
Более 60% готовы работать во время отдыха: тусовки хотят 16,2%, а тишины и спокойствия — 36,5%.
И рынку требуется обновленный формат, который бы был полезен для такой аудитории.

И это работает. Так, например, в санатории «Ай-Петри» после обновления номеров, SPA, оборудования и коммуникации бронирования гостей 18–34 лет за три месяца выросли на 36%, а доход от сегмента — на 69%.

Мировые примеры также уже существуют:

🔷 SHA Residences Emirates — клиника и 159 частных резиденций: 62 апартамента и 97 вилл;
🔷 Clinique La Prairie AMAALA — longevity-курорт на 74 номера и 13 брендированных резиденций;
🔷 Six Senses Loire Valley — 88 гостиничных сьютов и вилл плюс 70 частных резиденций, которые можно включать в номерной фонд.

Преимущества такого формата перед классическим апарт-отелем — более высокий чек, повторные поездки, сглаживание сезонности и защита от прямой ценовой конкуренции.

Но сложность продукта создаёт взаимосвязанные риски.

🔸Девелопер может переоценить спрос и построить слишком дорогую инфраструктуру.
🔸Управляющая компания и медицинский оператор — столкнуться с дефицитом специалистов, лицензированием, высокой долей постоянных расходов и необходимостью регулярно обновлять оборудование.
🔸Гость — получить продукт, качество или эффективность которого не соответствуют обещаниям.
🔸Для инвестора главный риск заключается в устройстве экономики проекта. Высокая стоимость программы ещё не означает высокой доходности номера: медицинская выручка может оставаться у отдельного оператора, тогда как часть расходов на клинику, SPA и общую инфраструктуру будет возложена на собственников.
А уход медицинского или гостиничного бренда способен одновременно снизить спрос, тариф и стоимость самого юнита.

При оценке санаторного номера сохраняются привычные показатели: стоимость входа, загрузка, ADR, расходы, доходность

💡ИИ уже выбирает отель вместе с гостем. Что это меняет для отельеров и инвесторов?

Путешественники всё чаще используют ChatGPT, Алису и Gemini для выбора конкретного отеля.
Sape изучила 826 ответов четырёх генеративных моделей на 242 запроса.

Выяснилось:
На общий вопрос «Где лучше бронировать отель?» нейросети опираются преимущественно на рейтинги, обзоры и медиа.
В ситуативных запросах — например, при поиске апарт-отеля для семьи — ИИ чаще использует страницы сервисов бронирования.

❗️ Постоянного рейтинга у нейросетей нет: источники подбираются под потребность путешественника.

Чем ИИ полезен гостю❓

Он помогает выбрать район, сформулировать требования, составить короткий список и обобщить отзывы. При этом гость может задавать обычные вопросы:

💬 «Подбери апарт-отель для семьи с двумя детьми: нужна отдельная спальня, кухня, стиральная машина и парковка».
💬 «Где лучше остановиться на месяц, чтобы рядом были метро, магазины и место для работы?»
💬 «Сравни эти апарт-отели. Какие у каждого слабые стороны?»

Для таких задач ИИ может оказаться удобнее стандартных фильтров. Но перед оплатой всё равно нужно проверить цену, наличие номера, отмену, расстояния, отзывы и услуги по тарифу.

Что это означает для отельеров❓
🔷 Карточка отеля становится машиночитаемым описанием продукта. ИИ должен понимать, где находится объект, для кого он подходит и что предлагает.
🔷 Продвигать нужно не только бренд, но и сценарии проживания: семейный отдых, командировка, длительное размещение, поездка с животным.
🔷 Одного сайта недостаточно. Нужны согласованные сведения на сайте, в сервисах бронирования, картах, отзывах, подборках и медиа.
🔷 Управлять нужно фактами, а не только рекламой. Противоречия между обещаниями и отзывами ИИ может распознать и указать в комментариях.
🔷 Измерять следует не упоминания, а бронирования. Попадание в рекомендацию ещё не означает продажу.

А при чём здесь инвестор, покупающий номер в строящемся отеле ❓

Наличие будущей AI-представленности может казаться далеко не самым очевидным фактором покупки.

Но если после открытия ИИ не поймёт, кому и зачем рекомендовать отель, объект может потерять часть спроса ещё до перехода путешественника на сайт бронирования.

Связь достаточно простая:
понятный продукт → заметность в поиске и рекомендациях → потенциальные гости → загрузка и арендный доход → привлекательность номера при перепродаже.

На стадии строительства проверить видимость отеля невозможно: ещё нет отзывов, истории загрузки и репутации.

Но ИИ можно использовать и для предварительной проверки самой концепции. Например, описать будущий отель так, как его представляет девелопер, и спросить:

💬 «Для кого такой объект будет востребован? В чём могут состоять преимущества и слабые стороны нового проекта?»

Такой анализ не покажет будущую доходность, но поможет увидеть конкурентов и понять, насколько отличия проекта действительно значимы для гостя и в том числе получить ответ на несколько грубый, но в тоже время иногда актуальный вопрос:

💬 "А девелопер сам-то понимает, какой объект он создает ?" .

Инвестор покупает номер сегодня, а конкурировать за гостя он будет через несколько лет. Поэтому важно оценивать не только обещанную доходность, но и то, насколько понятный и востребованный продукт создаётся вокруг приобретаемой недвижимости.

💡ИИ не отменяет сервисы бронирования — он меняет всю цепочку создания ценности гостиничного продукта.

Для гостя это новый способ выбора отеля, для отельера — новый канал привлечения спроса, а для инвестора — неочевидный, но потенциально значимый фактор, который может влиять на привлекательность и капитализацию объекта.

В выигрыше окажутся проекты, в которых потребности гостя, качество гостиничного продукта и его будущая представленность в цифровом пространстве связаны в единую систему ещё на этапе разработки концепции.

Источник: исследование Sape на Hotel.Report

⸻
Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен

#Апартономика #гостиницы #апартотели #ии