Сдаете квартиру как ИП? При продаже вас ждет неприятный сюрприз от налоговой❗

Многие инвесторы открывают ИП, чтобы легально сдавать жилье под 6% на УСН. Логика железная: доход прозрачный, налог низкий.

Но есть нюанс, о котором вспоминают слишком поздно — в момент, когда решают продать эту квартиру.

Как только недвижимость начинает приносить коммерческий доход, ФНС автоматически признает ее «бизнес-активом».

И здесь заканчиваются все привилегии обычных граждан:

⛔ Срок владения обнуляется. Неважно, что квартира была у вас в собственности 10 лет. Льгота 0% (которая для физлиц наступает через 5 лет) перестает работать. Налог придется платить в любом случае.
⛔ Расходы не вычесть. На УСН 6% нельзя уменьшить налоговую базу на сумму первоначальной покупки. Налог платится со всей стоимости сделки.

Пример: Вы продаете бывшую арендную квартиру за 20 млн рублей. Ваш налог как ИП на УСН 6%: 1,2 млн рублей (20 млн × 6%). Для сравнения: если бы вы сдавали ее как физлицо, при владении более 5 лет налог составил бы 0 рублей.

А как у других? Самозанятые (плательщики НПД) при продаже недвижимости приравниваются к обычным физлицам. Для них в полном объеме сохраняется:
• безналоговая продажа через 5 лет владения;
• возможность платить налог только с чистой прибыли (цена продажи минус цена покупки), если срок еще не вышел.

💡 Вывод: прежде чем сдавать инвестиционную квартиру как ИП , посчитайте, сколько вы потеряете при ее будущей продаже. Иногда статус физлица или самозанятого оказывается в разы выгоднее.
__________________________________
#налоги #аренда #сдатьквартиру
#недвижимость