Маткапитал и ипотека: больше не требуется согласие банка при выделении долей

с 7 июля 2025 года (а с 1 января 2026 года это окончательно закрепили в правилах) для выделения долей в ипотечной квартире, купленной с маткапиталом, согласие банка-залогодержателя больше не требуется.
Как это работает
Суть в том, что закон (а именно изменения в статью 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», внесённые Федеральным законом от 07.07.2025 № 195-ФЗ) теперь прямо разрешает оформить жильё в общую собственность семьи (родителей и детей) до полного погашения кредита. То есть вы можете заключить соглашение о выделении долей, даже если кредит ещё висит.
При этом есть важный нюанс: залог сохраняется на всю квартиру, а не только на доли родителей. То есть детские доли тоже остаются в ипотеке — пока кредит не будет закрыт полностью, на всё жильё будет наложено обременение.
Что это значит на практике
Раньше семьи часто откладывали выделение долей до полного погашения ипотеки, потому что банк неохотно давал согласие на появление новых собственников в залоговом объекте. Теперь такой необходимости нет — можно распределить доли, пока кредит ещё в силе.
Несколько важных оговорок
Обязанность выделить доли сохраняется. Закон (п. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ) по-прежнему обязывает оформить жильё в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей. Просто теперь для этого не нужно одобрение банка.
Срок. Даже с новым правилом важно уложиться в срок. Обычно на выделение долей дают 6 месяцев, но отсчёт идёт с момента, когда снято обременение (например, после погашения ипотеки).
Как определять размер долей. Закон не фиксирует конкретные проценты. На практике рекомендуют распределять доли пропорционально той части стоимости квартиры, которая была оплачена материнским капиталом. Но в целом семья вправе договориться иначе, если это не ухудшает положение детей.
Продажа такой квартиры. Если позже вы решите продать жильё с уже выделенными детскими долями, для сделки потребуется разрешение органов опеки.
В общем, правило сработало в пользу семей — теперь не нужно бегать за согласием банка, но важно помнить про сохранение залога и соблюдать сроки. Если планируете выделять доли, советую сразу обсудить с банком все детали, чтобы зафиксировать отсутствие возражений
Подписка