Взломщики проломили крышу: почему суд освободил арендатора от оплаты ремонта.

В Ростове-на-Дону третьи лица попытались проникнуть в магазин через кровлю: пробили профлист и утеплитель, оставив дыру метр на метр. Собственник оперативно починил крышу за 25 000 рублей и выставил счет арендатору — мол, объект передан тебе, охрану организуешь ты, значит, и плати.

Однако Арбитражный суд Краснодарского края по делу № А32-58474/2022 полностью отказал во взыскании. Разбираем, почему логика владельца не сработала:

1. Арендатор — не страховщик: Право или обязанность арендатора организовать охрану не означает безусловную гарантию от взлома. Ответчик добросовестно нанял ЧОП (группа быстрого реагирования выезжала на место), а значит, противоправного бездействия арендатора в порче имущества нет. Наличие ущерба не равно обязанности конкретного лица его покрывать.
2. Капитальный ремонт — на собственнике: Суд признал восстановление кровельного пирога и несущих характеристик крыши капитальным ремонтом. По статье 616 ГК РФ и условиям договора эти работы лежат на арендодателе, даже если сумма счета кажется скромной.
3. Односторонний заказ работ: Собственник нанял подрядчика сам, без согласования сметы и условий с арендатором. Срочность ремонта не создает автоматически денежного обязательства для второй стороны, если в договоре не прописан иной порядок компенсации неотложных расходов.

Урок для бизнеса простой: если арендатор сам не ломал конструктив и не нарушал правила договора, риски криминальных действий третьих лиц несет собственник. Чтобы не судиться, прямо прописывайте в договоре, кто возмещает ущерб от вандализма и как согласуются экстренные сметы.

А в ваших договорах аренды закреплено, кто оплачивает ущерб от действий третьих лиц или форс-мажора? Делитесь опытом в комментариях.