Квартиру продали без согласия жены и детей. А потом банк решил забрать её за долги покупателя.

И самое интересное — три судебные инстанции в итоге встали на сторону банка.
Но Верховный Суд разобрался в ситуации иначе.

Что произошло?
В 2017 году супруги купили квартиру в ипотеку. Часть кредита погасили материнским капиталом — 453 тысячи рублей.
По закону после использования маткапитала необходимо выделить доли супругу и детям.

Муж оформил нотариальное обязательство сделать это после погашения ипотеки.

В 2021 году кредит полностью погасили.
Но доли жене и детям мужчина так и не выделил.
А в 2022 году просто взял и продал всю квартиру за 13,2 млн рублей.
Без согласия супруги. Без учёта прав детей.

Покупательница приобрела квартиру в ипотеку, которую ей одобрил банк ВТБ.
Казалось бы, сделка прошла, банк деньги выдал, все довольны.
Кроме жены и детей, которые внезапно остались без своей недвижимости.

⚖️ Что было дальше?
Супруга обратилась в суд и оспорила продажу.

Суд признал сделку недействительной и определил доли в квартире:
— супруге — 64%;
— мужу — 32%;
— каждому из двух детей — по 2%.
Но история на этом не закончилась.
Покупательница перестала платить ипотеку.

И банк потребовал взыскать задолженность — более 11 млн рублей — и продать квартиру с торгов.

То есть семья лишилась квартиры без своего согласия, а теперь ещё и должна была рисковать ею из-за чужого кредита.

И здесь началось самое интересное.
Первая инстанция разрешила обратить взыскание только на долю мужа — 32%.
Но апелляция решила, что банк является добросовестным залогодержателем, и разрешила обратить взыскание на всю квартиру.
Кассация с этим согласилась.

Что сказал Верховный Суд?
ВС указал на принципиальный момент: квартира выбыла из владения супруги и детей помимо их воли.
А значит, одной ссылки на добросовестность банка недостаточно, чтобы обратить взыскание на их имущество.

Верховный Суд отменил решения апелляции и кассации и направил дело на новое рассмотрение.

📌 Почему это важно для покупателей?
Здесь есть деталь, на которую я всегда обращаю внимание при проверке недвижимости.

На момент продажи доли детей не были оформлены. Но это не означало, что у детей не было прав на квартиру.

Именно поэтому при покупке недвижимости недостаточно просто посмотреть выписку из ЕГРН.
Нужно выяснять:
— использовался ли материнский капитал;
— исполнено ли обязательство по выделению долей;
— не нарушены ли права супруга и несовершеннолетних детей;
— имеются ли обстоятельства, из-за которых сделку впоследствии могут оспорить.

Мой вывод.
За 15 лет юридической практики я убедилась: одна из самых опасных ошибок покупателя — считать, что если банк одобрил ипотеку, значит, квартиру уже проверили и рисков нет.
Банк проверяет объект для своих целей. А защищать интересы покупателя — отдельная задача.
И эта история особенно показательна.

Можно купить квартиру за 13 миллионов, исправно оформить все документы, получить одобрение банка — и всё равно оказаться участником многолетнего судебного спора.

Потому что материнский капитал - это не просто государственная помощь при покупке жилья. Это ещё и права детей, которые нельзя игнорировать.

📌 Определение ВС РФ от 15.09.2026 № 4-КГ26-69-К1
Источник: Верховный Суд РФ