Изъятие частных домов под КРТ в Мариуполе: что нужно знать жителям Слободки и Гавани

Планы по застройке исторических районов Мариуполя — Слободки и Гавани — обсуждаются с конца 2023 года. Речь идёт о территории около 170 га. Для многих собственников частных домов это означает одно: их недвижимость может быть изъята. Разбираем, как это работает по закону и на что можно рассчитывать.

Что такое КРТ и почему это касается частного сектора

Комплексное развитие территорий (КРТ) — это механизм, при котором государство или застройщик обновляет целые кварталы: сносит аварийное жильё, прокладывает дороги, строит школы и поликлиники, привлекает частные инвестиции. Правовую основу заложил Федеральный закон № 494-ФЗ от 30 декабря 2020 года, который ввёл в Градостроительный кодекс единый механизм КРТ.

Важно понимать: в границы КРТ жилой застройки могут быть включены участки для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства и блокированной жилой застройки с расположенными на них объектами недвижимости. То есть частный сектор — это не исключение, а одна из целевых категорий.

Правовая база: на какие нормы опираются власти

Федеральный уровень:

· Статья 56.12 Земельного кодекса РФ регулирует изъятие участков для КРТ. Решение об изъятии принимается уполномоченным органом власти в зависимости от того, кто принял решение о КРТ.

· Статья 56.8 Земельного кодекса РФ определяет, что входит в размер возмещения: рыночная стоимость участка и объектов, убытки и упущенная выгода.

· Пункт 14 статьи 56.12 Земельного кодекса РФ устанавливает: с момента прекращения права собственности на изымаемые участки возникает право собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Региональный уровень:

· Указ Главы ДНР № 580 от 29.11.2023 утвердил порядок принятия и реализации решения о КРТ жилой застройки в ДНР, а также критерии, которым должны соответствовать дома блокированной застройки и объекты ИЖС, не признанные аварийными.

· Статья 115 Земельного кодекса ДНР (от 11.04.2022 № 369-IIНС) конкретизирует особенности изъятия участков для КРТ по инициативе органа местного самоуправления.

Права собственников частных домов

Можно ли отказаться от участия в КРТ?

Для многоквартирных домов действует правило: решение о включении дома в границы КРТ принимается не менее чем 2/3 голосов собственников помещений, а об исключении — 1/3 голосов собственников жилых помещений.

Для частного сектора ситуация иная. Если ваш дом не признан аварийным, участие в КРТ сугубо добровольное. Отказаться можно до дня утверждения документации по планировке территории. Однако если дом признан аварийным, изъятие происходит по решению властей, и согласие собственника не требуется.

Что входит в возмещение?

Согласно статье 56.8 Земельного кодекса РФ, в размер возмещения включаются:

1. Рыночная стоимость земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости;

2. Убытки, причинённые изъятием, включая убытки от невозможности исполнения обязательств перед третьими лицами;

3. Упущенная выгода — доходы, которые собственник не получит из-за изъятия.

Судебная практика подтверждает: в размер возмещения включается рыночная стоимость участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению.

Как проходит процедура изъятия

1. Решение о КРТ принимается уполномоченным органом власти.

2. Решение об изъятии принимается после заключения договора о КРТ с победителем торгов. Оно публикуется в СМИ и направляется собственникам в течение 7 рабочих дней.

3. Проект соглашения об изъятии направляется собственнику. У вас есть 1 месяц на ознакомление и подписание.

4. Судебное изъятие — если соглашение не подписано, власти обращаются в суд с иском о принудительном изъятии. Суд определяет размер компенсации на основе отчёта об оценке.

5. Переход права — только после выплаты полного возмещения.

Судебная практика: на что можно рассчитывать